나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51413 [1] 충청남도 서산시 읍내동 624-5 부영아파트 106동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 소재 서산시청 서측 근거리, 부춘초등학교 북서측 근거리, 학돌
초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활
시설 및 임야 등이 산재하는 주거지대임.

교통상황

본건 서측 인근에 국도 29호선, 남측 근거리에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류
장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

1996년 2월 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물인 부영아파트 106동
3층 301호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로서 방2, 거실 겸 방1, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 지하주차장
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사를 이루는 부정형의 토지로서 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로와 접하여 진출입 및 단지 내 도로 상태 양호한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부
제한지역:모든축종불가), 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기 (2024.7.5.등기,대전지방법원 서산지원 2024카임68) 있음. (임대차보증금8,700만 원, 전입일 2022.7.26., 확정일자 2022.6.2.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

경매 사건번호: 서산지원 2025타경51413 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 유

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 624-5, 부영아파트 106동 3층 301호

용도: 아파트

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 28.75㎡ (약 8.69평)

건물 면적 (전용 면적): 49.72㎡ (약 15.04평)

건물 구조: 철근콘크리트조, 15층 건물 중 3층

사용 승인일: 1996년 2월 15일 (현재 약 30년 경과)

감정가: 86,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 서산시 읍내동에 소재하며, 서산시청 서측 근거리, 부춘초등학교 북서측 근거리, 학돌초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로망

단지 서측 인근으로 국도 29호선, 남측 근거리로 국도 32호선이 통과하여 차량을 통한 접근성이 양호합니다. 또한, 단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 지역입니다. 남측으로 중로와 접하여 단지 내 도로 상태 및 진출입이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역:모든축종불가), 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역으로 관련 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 강제경매로 진행되며, 채권자는 유 입니다.

3.2. 등기부 현황 (권리 분석)

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2025.03.31.)

소멸 예정 권리: 갑5 소유권이전(2017.04.10.), 갑6 소유권이전(2023.12.01.), 갑8 압류(2025.03.31.), 갑10 강제경매(2025.06.13.) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인 유 이 거주 중입니다.

임차인 정보:

* 보증금: 87,000,000원

* 전입일자: 2022년 07월 26일

* 확정일자: 2022년 06월 02일

* 대항력: 있음

* 을구 순위 5번 주택임차권 등기 (2024.07.05.) 존재.

주의사항: 을구 5순위 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당 절차에서 임차 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 특성

본건이 속한 지역은 아파트 단지를 중심으로 다세대주택, 단독주택 등이 어우러진 일반적인 주거지역입니다.

4.2. 근린생활시설

주거지대 특성상 단지 주변 및 인근에 다양한 근린생활시설이 산재하여 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 특성

본건은 충청남도 서산시 읍내동 624-5번지에 위치한 서산부영아파트 106동 3층 301호입니다. 1996년 2월 준공된 건물로, 총 15층 중 3층에 해당합니다. 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 방 1개, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이루어져 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 옥내 소화전, 지하주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 교육시설

본건 인근으로 부춘초등학교, 학돌초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거지역의 특성상 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 87,000,000원 인수 가능성입니다. 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 예상보다 높은 총 실투자금 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1996년 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 30년이 경과하여 내부 마감재 노후화, 설비 교체 및 수선에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 규제

토지이용계획 상 '가축사육제한구역(전부제한지역:모든축종불가)'으로 지정되어 있어, 해당 지역에서 축산업 관련 시설을 운영하거나 신축하는 것은 불가합니다.

7. 종합 의견

본건 서산부영아파트 106동 3층 301호는 주거지 내 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의시설 접근성을 갖춘 아파트입니다. 그러나 30년 경과한 건물 노후화와 더불어, 대항력 있는 임차인의 보증금 87,000,000원을 인수해야 할 가능성이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이로 인해 총 실투자 비용이 감정가 및 시장 시세 대비 높아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 권리 분석의 중요성: 임차인의 보증금 변제 여부를 면밀히 파악하여 실인수 금액을 정확히 산정하는 것이 투자 성공의 관건입니다.

* 저층 아파트의 가격 형성 고려: 유사 면적의 고층 매매 사례와 비교 시, 본건 저층(3층)의 가격 메리트를 활용한 접근이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 7,400만원 내외로 추정됩니다 (이는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 기준이며, 3층이라는 점을 감안하여 최저가 및 저층 거래가격을 반영하였습니다).

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 8,700만원을 인수해야 할 경우, 낙찰가 외 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰가는 7,000만원 ~ 7,800만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인 보증금의 배당 예상액, 본건의 희망 취득 가격, 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.