나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20339 [1] 충청남도 부여군 구룡면 논티리 35-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 구룡면 논티리 소재""구룡장례식장""북측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 면소재지 외곽 4번국도변 농촌
지대로서, 제반 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통수단에
접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

5필1단지의 부정형이며 공장용지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4~7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참조

공부와의 차이

기호1)토지는 지목상 ""대""이나 실제 현황은 ""공장용지""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하였으며, 장기간 관리가 되지 않아 공장 가동
이 중지 상태이며, 임대여부는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2):시멘 벽돌조 스레트지붕 단층 건물로서
내외벽: 몰탈위 페인팅,
천정:목재트러스 노출
바닥:콘크리트 마감 등이나 노후되어 파손상태임.

기호3): 시멘블록조 스레트지붕 단층 건물로서
벽체: 몰탈위 페인팅 마감 등이나 노후되어 파손상태임.

기호8): 조립식경량철골조 철재판지붕 단층 공장 건물로서
벽체 및 지붕:샌드위치판넬,
바닥:하드너, 몰탈 마감 등
창호:하이샷시 단창이나 노후되어 파손상태임.

이용상태

기호2,3,8)공히 장기간 관리가 되지 않아 파손이 심하고 가동정지상태임.

설비내역

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부합물 및 종물

""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 참조

공부와의 차이

기호2-1,2-2,2-3,2-4,3-1,3-2,8-1)건물은 멸실임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 와 같이 제시외 건물이 소재하는 바 개략적인
실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여 소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 ""토지
건물감정명세표""의 ""비고""란에 병기하였으니 경매진행시 참고 바람.

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하였으며, 장기간 관리가 되지 않아 공장 가동이
중지 상태이며, 임대여부는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 부동산 표시 2.부속건물 창고 26.45㎡, 창고 39.67㎡, 보이라실 16.53㎡, 변소 12.56㎡, 3.부속건물 공장 69.42㎡, 공장 52.23㎡, 8.화장실 2.88㎡는 멸실로 제외(감정평가서 및 대장 참조)
3. 35-1 토지는 지목상 “대”이나 현황은 “공장용지”임
4. 목록 2,3,8. 장기간 관리가 되지 않아 파손이 심하고 가동정지상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20339 (1)

소재지: 충청남도 부여군 구룡면 논티리 35-1

용도: 공장

감정가: 852,914,440원

토지면적: 4573.00㎡ (약 1,383.62평)

건물면적: 1724.66㎡ (약 521.73평)

건물 제시외면적: 265.10㎡ (약 80.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한신공영주식회사

특이사항: 법정지상권, 공동담보

주요사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 일부 부속건물(창고, 보이라실, 변소, 공장, 화장실 등)은 멸실로 감정평가 및 대장에서 제외되었으나, 제시외 면적에 포함될 수 있음.

* 토지 지목은 “대”이나 현황은 “공장용지”임.

* 등록된 주요 건물(목록 2, 3, 8)은 장기간 관리 부재로 파손이 심하고 가동이 정지된 상태임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 구룡면 논티리 소재 “구룡장례식장” 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 면소재지 외곽 4번 국도변 농촌지대에 속함. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근 도로에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 접근성은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용 및 형태

총 5필지로 구성된 단지이며, 부정형 토지로 현재 공장 용지로 이용 중임.

* 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한), 하수처리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황

말소기준권리는 2022년 12월 21일 접수된 한신공영주식회사 명의의 가압류(수원지방법원 2022카단506977)이며, 이 가압류가 본압류로 전환되어 강제경매가 진행 중임.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 법정지상권이 존재함. 이는 본건 토지 위에 제3자의 토지 이용 권리가 있음을 의미하므로 면밀한 확인이 필요함.

* 임차인 현황

제공된 정보상 인수할 보증금 합계는 0원임. 특정 임차인 정보는 명시되지 않았음.

1.3. 상권분석

* 본건은 농촌 지역에 위치한 공장 부지로, 주변 환경은 주거, 농업, 임업 시설이 혼재되어 있음.

* 4번 국도변에 위치하여 물류 이동 측면에서는 유리할 수 있으나, 주변 상업 활동보다는 산업 시설 또는 농업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보임.

* 면소재지 외곽에 있어, 일반적인 상권 형성보다는 특정 산업 활동에 따른 수요가 중요할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 본건은 공장 용도이므로 주거 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적임.

* 면소재지 외곽에 위치하며, 대중교통 접근성은 보통 수준임.

* 주변에 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하여 조용한 환경을 형성하고 있을 것으로 예상됨.

* 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건 토지 위에 존재하는 법정지상권은 소유권 행사 및 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있는 핵심 리스크임. 해당 권리의 구체적인 내용과 범위에 대한 철저한 조사가 필수적임.

* 건물 노후 및 가동 중지: 주요 공장 건물(목록 2, 3, 8)은 심각한 파손 상태이며 장기간 가동이 중지되어 있어, 즉각적인 사용이 어렵고 상당한 수리 및 복구 비용이 발생할 수 있음.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 지목은 “대”이나 현황 “공장용지”로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 계획, 건축 허가, 재산권 행사 등에 있어 잠재적인 문제를 야기할 수 있음.

* 장기간 관리 부재: 이해관계인을 만나지 못하였고, 임대 여부도 미상인 점, 건물 상태 등으로 미루어 볼 때, 장기간의 공장 관리 부재는 법적, 행정적 문제 발생 가능성을 내포함.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매 진행 시, 다른 채무 관계나 담보물의 영향 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 부여군 구룡면의 공장 부지로, 넓은 토지 면적과 함께 공장 건물들을 일괄 매각하는 부동산 강제 경매 물건임. 4번 국도 인근에 위치하며 계획관리지역으로 토지 자체의 활용 가능성은 있으나, 현재 심각한 건물 노후화와 장기간의 가동 중지 상태, 그리고 가장 중요한 법정지상권의 존재는 본건의 투자가치를 판단하는 데 있어 매우 중요한 고려 요소임. 또한, 토지의 지목과 현황 불일치 문제도 해결해야 할 과제임. 이러한 제반 리스크를 충분히 인지하고, 법정지상권 문제를 포함한 권리 관계를 명확히 분석한 후, 건물의 복구 및 재건축 가능성, 용도 변경 등을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 4,573.00㎡ (약 1,383.62평)의 넓은 토지는 신규 공장 건축, 물류 창고, 또는 다른 산업 시설로의 전환 등 다양한 사업 확장의 기반을 제공할 수 있음.

* 산업 용도 지역: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 법규상 허용되는 범위 내에서 공장, 창고 등 산업 활동을 위한 개발이 비교적 용이함.

* 국도변 접근성: 4번 국도에 인접하여 물류 이동 및 접근성이 양호할 수 있으며, 이는 산업 시설로서의 기본적인 입지 조건을 충족시킴.

* 잠재적 가치: 현재는 건물의 노후화와 법정지상권 문제로 인해 가치가 저평가되어 있을 수 있으나, 이러한 문제들을 해결할 경우 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 852,914,440원임.

예상 입찰가는 낙찰 가능한 가격을 추정하는 것으로, 본 자료만으로는 정확한 산출이 어려움. 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 권리(법정지상권 등), 건물의 수리 및 복구 비용, 법적/행정적 문제 해결 비용, 주변 시세, 그리고 향후 사업 계획에 따른 수익성 분석 등을 종합적으로 고려해야 함. 인수 보증금은 0원이므로, 이러한 제반 비용 및 위험 요소를 반영하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.