나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502667 [1] 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층1566호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""정부세종청사(문화체육관광부)"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무용, 상업용, 정부세종청사 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 ~ 지상17층 건물 중 제15층 제1566호로서
(사용승인일: 2014.08.19)

외벽: 복합판넬 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 대체로 사다리형의 평지로, ""업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지"" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m ~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임.

나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 ""구분건물 평가명세표""상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

라. 대상물건의 호별 위치확인은 건축물현황도 및 현장에서 탐문조사된 사항을 근거로 표시하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본 정보:

사건번호: 대전지방법원 2025타경502667 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층1566호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 89,000,000원

토지면적: 5.62㎡ (약 1.70평)

토지지분: 5.616㎡ (약 1.70평)

건물면적: 21.92㎡ (약 6.63평) - 전용면적

건물지분: 21.92㎡ (약 6.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

건축년도: 2014년 8월 19일

총 층수: 17층

해당 층수: 15층

총 세대수: 843호

건물 총 연면적: 48,373.24㎡

3.

입지조건

4.

위치: 세종특별자치시 어진동 648, 2차푸르지오시티 15층1566호에 소재합니다.

주변 환경: 본건은 정부세종청사(문화체육관광부) 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무용, 상업용 건물, 정부세종청사 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

도로: 남서측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 노폭 약 12미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(30~35m), 중로3류(12~15m)에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다.

5.

권리분석

6.

경매 사건의 채권자는 장OO이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2024년 7월 4일 접수된 세종세무서장의 압류(갑4)입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 장

- 보증금: 95,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 8월 10일

- 확정일자: 2022년 7월 26일

- 대항력: 있음

- 등기부상 권리: 을1 주택임차권 (금액 95,000,000원, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨)

- 특이사항: 임차인 장 은 2025년 6월 13일 자신을 채권자로 하여 강제경매(갑5)를 신청한 상태입니다.

기타 권리: 소유권이전(신탁등기말소), 소유권이전(매매), 국민건강보험공단 압류 등이 등기부상 확인됩니다.

등기부채권 총액: 95,000,000원

주의사항: 대항력 있는 임차인 장 의 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

7.

상권분석

8.

본 물건은 세종시의 중심 업무지구에 위치하며, 정부세종청사 인근으로 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로, 상업 시설 이용이 편리하며, 세종시의 행정 및 상업 중심지로서의 가치가 높습니다.

9.

생활정보

10.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 정부세종청사 및 상업지구 인접으로 관공서, 은행, 식당, 상점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역은 주로 행정 및 상업 기능 중심의 개발이 이루어져 있어, 혐오시설은 확인되지 않습니다.

11.

잠재적 리스크

12.

대항력 있는 임차인: 임차인 장 의 보증금 95,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. (단, 임차인이 별도로 강제경매를 신청한 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.)

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 건축물 현황도 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

호별 위치 불확실성: 건축물 현황도 및 탐문 조사에 근거하여 호별 위치가 표시되었으므로, 실제 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

임대관계 불명확: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 특정 임차인이 명확히 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

13.

종합 의견

14.

본 물건은 세종시 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로서, 정부세종청사 인근의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건축된 지 비교적 오래되지 않아 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 9,500만원 인수 여부입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 이는 매수인의 부담이 됩니다. 임차인이 직접 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 회수 가능성이 높다고 판단되나, 입찰 전 배당표 예측 등을 통해 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 또한, 내부 상태 및 정확한 호별 위치에 대한 현장 재확인이 필수적입니다.

15.

투자 포인트

16.

정부세종청사 인접으로 공무원 및 관련 종사자 대상의 안정적인 임대 수요 확보 가능.

세종시 중심 상업지역 내 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

2014년 준공 건물로 비교적 신축에 속하며, 유지보수 상태 양호 기대.

대항력 있는 임차인의 보증금 액수가 감정가보다 높아, 배당을 통한 변제 가능성이 존재하여 인수 부담을 완화할 수 있음.

17.

예상 입찰가

18.

현재 제공된 정보에 따르면, 최근 21.92㎡ 면적의 오피스텔 매매가는 6,500만원에서 6,600만원 수준입니다. 본 물건의 감정가는 8,900만원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 9,500만원은 금액이 명확하며, 임차인이 별도의 강제경매를 신청한 점을 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 높습니다. 따라서 매수인이 해당 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 6,500만원에서 8,000만원 사이 로 제안합니다. 이 범위는 최근 실거래가 수준을 반영하며, 감정가와의 차이 및 잠재적 가치를 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 배당 순위 및 예상 배당률을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.