나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3547 [1] 세종특별자치시 장군면 송정리 516-2 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 하봉리 소재 ""서세종IC"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 축사 등이 소재하는 바, 제반 부근상황은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근은 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 운행빈도수 등을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)는 부정형 완경사로 평탄화된 토지로 일단지로서 의료시설 건부지로 이용중임.
기호(4)는 부정형 완경사지로 현황 기호(1,2)의 부속되어 옹벽 및 조경부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)는 북측으로 세로에 접하며, 기호(4)는 지적상 맹지이나 기호(1,2)의 부속토지로 이를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(2):보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>
기호(4):보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서
- 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
- 내 벽 : 몰탈위 페인팅 일부 타일 마감 등.
- 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

의료시설로 이용하였으나 2024.12.23 1층 병원을 제1종근린생활시설(소매점), 2층병원을 제2종근린생활시설(공연장)으로 용도변경하였으며, 현재 시점 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""의견서""와 같이 발코니, 측면 계단실 등은 건물의 일체성 등을 감안하여 본건 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 수목 및 건물 포함
- 발코니, 측면 계단실은 감정평가 및 매각에 포함
- 지상 소재 컨테이너 및 저온저장창고 매각 제외
- 목록3 의료시설로 이용하였으나 2024. 12. 23. 1층 병원을 제1종근린생활시설(소매점)으로, 2층 병원을 제2종근린생활시설(공연장)으로 용도변경하였으며, 현재는 공실 상태임
- 목록4 지적상 맹지이나 목록1,2를 통하여 접근가능함
- 목록4 현황상 목록1,2에 부속되어 '옹벽 및 조경부지'로 이용중임
- 황순현, 류재영, 이한표, 조이건설 주식회사가 2025. 11. 21. 유치권신고(1억5천만원)를 하였으나, 그 구체적 내용과 소명자료는 제출하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 대전지방법원 2025타경3547 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 송정리 516-2

새 주소: 세종특별자치시 구석뜸길 140 (장군면 하봉리)

건물 용도: 의료시설 (현재는 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(공연장)로 용도변경됨)

감정가: 7,135,049,040원

토지면적: 9,885.00㎡ (약 2,990.4평)

건물면적: 2,097.58㎡ (약 634.5평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물

건축물 주용도: 제1종 근린생활시설 (기타: 의료시설, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설)

준공일: 2010년 10월 26일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 세종특별자치시 장군면 하봉리 소재 "서세종IC" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 축사 등이 소재하여 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용: 기호(1,2) 토지는 부정형 완경사로 평탄화된 토지로서 의료시설 건부지로 이용되었으며, 기호(4) 토지는 현황 기호(1,2)에 부속되어 옹벽 및 조경부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 기호(1,2) 토지는 북측으로 도로에 접해 있으나, 기호(4) 토지는 지적상 맹지이나 인접 토지(기호1,2)를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 건 토지는 보전관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 일부는 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지 등의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 28일 접수된 문창신용협동조합 근저당권 (을16)

* 총 등기부채권액: 5,144,766,334원

* 임차인 현황:

* 세종요양병원: 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원 (사업일자: 2010-11-15)

* 신영순: 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원 (사업일자: 2010-11-16)

* 안재천: 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원 (사업일자: 2015-08-24)

* 최백수: 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원 (사업일자: 2011-05-25)

* 인수되는 보증금 합계: 0원. (비고: 상기 임차인들은 대항력이 있으나, 신고된 보증금 및 차임이 0원입니다. 금액이 명시되어 있지 않더라도 대항력 있는 임차인의 경우 실제 인수 부담이 발생할 가능성이 있으므로, 계약 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

* 유치권: 황순현, 류재영, 이한표, 조이건설 주식회사가 2025년 11월 21일 1억 5천만원의 유치권을 신고하였으나, 구체적인 내용과 소명 자료는 제출되지 않았습니다. 유치권의 성립 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서세종IC 인근에 위치하여 접근성은 우수하나, 주변 지역은 주로 농경지, 임야, 축사 등으로 구성되어 있어 상권 형성 초기 단계로 보입니다.

* 과거 의료시설로 운영되었으나, 현재는 제1종근린생활시설(소매점) 및 제2종근린생활시설(공연장)로 용도가 변경되었으며, 공실 상태입니다.

* IC 인근이라는 지리적 이점을 활용하여 향후 물류, 유통, 서비스업 등 다양한 업종의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등 상세한 생활 편의 정보는 파악하기 어렵습니다. 주변 환경은 주로 자연녹지 형태입니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 내에는 혐오시설의 존재 여부에 대한 정보가 없습니다. 정확한 확인을 위해서는 별도의 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 1.5억원 규모의 유치권이 신고되었으나, 소명자료 미비로 인해 법적 효력 및 인수 여부가 불확실한 상황입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인들이 존재합니다. 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 지급 여부를 철저히 조사하여 인수 부담이 없는지 재확인해야 합니다.

* 맹지 및 토지 이용: 일부 토지(목록 4)가 지적상 맹지이나, 인접 토지를 통해 통행이 가능한 점은 실질적인 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 토지 이용 계획 및 개발 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 공실 및 용도 변경: 최근 용도 변경 후 공실 상태로, 향후 수익 창출을 위한 임차인 확보 전략이 중요합니다.

* 물건의 광범위한 특성: 토지 및 건물 전체에 대한 권리 분석과 함께, 각 제시외 물건(수목, 건물 등)의 포함 여부 및 별도 매각 제외 물건(컨테이너, 저온저장창고)을 명확히 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종 IC 인근에 위치한 대규모 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 상당한 규모와 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 과거 의료시설이었으나 현재는 용도가 변경되었고 공실 상태입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 신고된 보증금 및 차임은 0원이므로 인수 부담은 없어 보입니다. 다만, 소명되지 않은 유치권 신고액 1.5억원이 존재하여 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 지적상 맹지이나 실질적 접근 문제는 없어 보입니다. 주변 개발 가능성과 IC 인근 입지를 고려할 때 투자 가치가 있으나, 현재 공실 상태와 미확인 유치권 등의 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물: 넓은 면적을 바탕으로 다양한 개발 및 활용이 가능합니다.

* 우수한 교통 접근성: 서세종 IC 인근의 입지로 물류, 운송, 상업 시설 등에 유리합니다.

* 잠재적 용도 확장성: 의료시설에서 근린생활시설로 변경된 점을 고려하여, 새로운 사업 모델을 발굴하거나 기존 용도로의 전환을 통해 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 세종 지역의 지속적인 발전과 함께 본 건의 가치 상승 잠재력을 예상할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보와 분석이 필수적입니다.

* 미신고 유치권의 실제 존재 여부 및 법적 효력 조사

* 대항력 있는 임차인들의 실제 계약 조건(보증금, 차임, 계약 기간 등)에 대한 심층 조사

* 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향 분석

* 최근 용도 변경된 업종(소매점, 공연장) 또는 기존 의료시설 운영 시 예상 수익률 분석

* 향후 지역 개발 계획 및 본 물건의 가치에 미칠 영향 분석

현재 제공된 감정가(7,135,049,040원)와 등기부채권 총액(5,144,766,334원) 및 신고된 유치권(1.5억원)을 고려할 때, 인수되는 보증금이 0원이라 할지라도 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 제시는 위에서 언급된 추가 분석을 완료한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.