나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3511 [1] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 481-1 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3511 [1] 충청남도 금산군 금산읍 중도리 481-1 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경3511
• 주소: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 481-1
• 감정가: 1,212,329,070원
• 최저가: 833,454,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 숙박시설

대전지방법원 경매4계 2025타경3511 | 소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 481-1 | 감정가: 1,212,329,070원 | 최저가: 833,454,000원 | 용도: 숙박시설

1. 경매 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 대전지방법원 2025타경3511 (1)이며, 소재지는 충청남도 금산군 금산읍 중도리 481-1입니다. 용도는 숙박시설(상호: 호정장) 및 지하 유흥주점(상호: 돈텔마마)이며, 토지/건물 일괄매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 1,212,329,070원입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지 면적은 803.00㎡ (약 242.90평)이며, 건물 총 면적은 998.23㎡ (약 302.00평)입니다.

토지는 3필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층(사용승인 1993.12.29.) 건물입니다.

제시외 건물 면적은 15.00㎡가 매각에 포함되나, 타인 소유의 제시외 건물(벽돌조 슬래브지붕 단층 61.775㎡)은 매각에서 제외됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 개요 및 위치

본건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 소재 '인삼약령시장' 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물, 주상용 건물 등으로 형성된 일반상업지역 내 숙박시설입니다. 제반 입지여건 및 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 간선도로 및 버스승강장과의 접근성도 보통 수준입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로, 1층부터 4층까지는 숙박시설(호정장)로, 지하층은 유흥주점(돈텔마마)으로 이용 중입니다. 외벽은 외장타일 및 외장석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등이며, 위생, 급배수, 난방(심야전기보일러) 설비가 갖추어져 있습니다.

**주요 참고 사항:** 폐문 및 이해관계인의 부재로 여관 객실 내부와 지하 유흥주점 내부 조사는 불가능했습니다. 임대관계는 미상입니다.

2.3. 입지 조건 및 환경

최고의 입지: 본건은 전국 3대 약령시장 중 하나이자 국내 인삼 유통의 중심지인 '금산인삼약령시장'의 서측 인근 일반상업지역에 위치합니다. 상업지구 내에서도 시장과 인접하여 상권 접근성이 우수합니다.

토지 형태 및 도로: 간선도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 3필지 일단으로 상업용 건부지로 활용 중입니다. 북동측 포장도로 및 남서측 현황 도로를 통해 접근합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이 사항

경매 구분: 부동산 임의경매

특이사항 1 (법정지상권): '법정지상권' 성립 여지가 명시되어 있으므로, 토지 및 건물 소유 관계 및 법정지상권 성립 요건(특히 매각 제외되는 제시외 건물과의 관계)에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

특이사항 2 (제시외 건물 제외): 목록 1 지상에 소재하는 '타인 소유' 제시외 건물(61.775㎡)이 매각에서 제외됩니다. 이로 인하여 최저매각가격이 제한받는다고 명시되어 있어, 추후 낙찰자가 해당 건물의 철거 또는 지료 협상 부담을 가질 수 있습니다.

특이사항 3 (일괄매각): 매각대상은 토지/건물 일괄매각이지만, 제시외 4-1 건물은 포함, 타인 소유 제시외 건물은 제외되는 복잡한 조건입니다.

3.2. 예상 명도 난이도

임대관계가 미상(未知)이며, 폐문으로 인하여 내부 조사 및 점유자 탐문이 불가했습니다. 이는 명도 과정에서 실제 점유자를 확인하고 인도 명령/명도 소송을 진행하는 데 시간적, 비용적 리스크를 증가시킬 수 있습니다.

4. 주변 환경 분석 (상권, 생활정보)

4.1. 상권 분석

본건은 금산군 중심 상권인 '인삼약령시장' 인근 일반상업지역에 위치합니다. 이 지역은 상업용 및 주상용 건물이 혼재된 중심 상권으로, 인삼 및 약초 관련 상가들이 밀집하여 유동인구가 확보되는 상업적 핵심 지역입니다. 지하층은 유흥주점으로, 지상층은 숙박시설로 이용되는 점을 볼 때, 상권의 활성도는 보통 이상으로 추정됩니다.

4.2. 생활 정보

공법상 제한: 도시지역(금산), 일반상업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등입니다. 일반상업지역 내 위치로 토지 활용도는 높습니다.

교육 환경: 기호1, 3 토지는 금산초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 숙박시설 운영에는 큰 지장이 없으나, 향후 용도 변경 시 고려해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

외부 검색 결과, 주변 상권은 인삼약초 시장 위주의 일반 상업 지역으로 확인됩니다. 인근에 특정 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않으며, 상업지구 특성상 다양한 시설이 혼재되어 있을 수 있습니다.

5. 투자 위험 요소 및 전망

5.1. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 가능성: 특이사항으로 명시되어 있어, 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 가치 및 건물 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰 전 법률적 판단이 필수적입니다.

제시외 건물 철거/지료 문제: 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물이 존재하여, 낙찰자가 이 건물 소유주와 별도의 협상(철거, 지료)을 해야 하는 명도 외적 부담이 있습니다.

임차인 및 내부 현황 미상: 폐문 및 임대차 관계 미상으로 인해 정확한 수익성 및 명도 난이도 파악에 어려움이 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 금산군의 핵심 상권인 인삼약령시장 인근의 일반상업지역 내에 위치한 숙박시설로, 토지 이용계획 및 입지 조건은 매우 우수합니다. 그러나 '법정지상권' 문제와 '타인 소유 제시외 건물' 제외로 인해 최저매각가격이 제한받고 있으며, 이는 권리 분석 및 명도 리스크를 높이는 핵심 요인입니다. 이 두 가지 리스크에 대한 명확한 해결 방안 또는 비용 산출이 수반되어야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

5.3. 투자 포인트

핵심 상업지역 위치: 금산 인삼약령시장 상권에 위치하여 상업적 입지 우수성 확보.

용도 변경 잠재력: 일반상업지역 내 대지(3필지 일단 803㎡)로, 기존 숙박시설 외 타 상업 시설로의 용도 변경 잠재력이 높습니다.

토지/건물 일괄매각: 매각 제외 물건 및 권리 문제만 해결된다면 안정적인 수익형 부동산 확보 가능.

지하 유흥시설: 지하층이 유흥주점으로 허가받아 운영되었던 점은 상업 지역 내 다양한 수익 창출 가능성을 보여줍니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계