나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20696 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 108-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 소재 ""남문사거리"" 남동측 근거리에 위치하며 부근은
농경지, 임야, 축사 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

대상물건 및 인접지까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용은 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호1) 부정형의 완경사지로써 동식물관련시설용 건부지로 이용중임.
일련번호4) 부정형의 완경사지로써 근린생활시설용 건부지로 이용중임.
일련번호6) 부정형의 완경사지로써 축사부지임.(일련번호13) 토지와 일단지)
일련번호9) 부정형의 완경사지로써 묵전 및 도로 등임.
일련번호10) 사다리의 완경사지로써 과수원으로 이용중임.
일련번호11) 부정형의 완경사지로써 휴경지 및 과수원 등임.
일련번호12) 부정형의 완경사지로써 임야 및 임야, 과수원, 도로 등임.
일련번호13) 부정형의 완경사지로써 축사부지(일련번호6) 토지와 일단지) 및 과수원 등임.
일련번호14) 부정형의 평지로써 전 및 도로 등임.
일련번호15) 부정형의 평지로써 묵전상태임.

인접 도로상태

일련번호1,4) 북서측으로 약3m 내외의 포장도로가 소재함.
일련번호6,10,13) 북동측으로 약3m내외의 포장도로가 소재함.
일련번호9,15) 남동측으로 노폭 약3m의 포장도로가 소재함.
일련번호11) 지적도상 맹지임.
일련번호12,14) 북측 및 동측으로 약3m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
■ 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장
소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장
소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장
소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부제한
모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장
소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부
제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(11): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부
제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>
, 영농여건불리농지

■ 일련번호(12): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부
제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(13): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(일부
제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(14): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장
소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(2024-02-19)<소하천정비법>, 공장
설립제한지역<수도법>

■ 일련번호(15): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장
소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한
법률>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

일련번호9,12,14) 일부 도로 등임.
일련번호13) 일부 일련번호6) 토지와 일단지의 축사부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2,3) 강파이프구조 기타지붕 및 썬라이트지붕 단층건 으로써
무벽체임.
일련번호2-부속건물) 경량철골구조 단층건 으로써
내·외벽 : 판넬마감.
창호 : PVC샷시창임.
일련번호5) 일반철골구조, 경량철골구조 기타지붕 단층건 으로써
내·외벽 : 판넬마감.
창호 : PVC샷시창임.
일련번호7) 철파이프조 투명패드지붕 단층건 으로써
내·외벽 : 썬라이트 및 천막마감.
일련번호8) 철파이프조 칼라강판지붕 단층건 으로써
내·외벽 : 일부 콘크리트마감 등.

이용상태

일련번호2,3,7,8) 축사임.
일련번호2-부속건물) 관리사임.
일련번호5) 소매점임.

설비내역

일련번호2-부속건물) 위생 및 급배수설비 되어있음.
일련번호5) 위생 및 급배수설비 및 냉동설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 형제 제1태양광발전소 모듈 외 1점 포함(감정평가서 참조)
- 지상에 소재하는 수목(밤나무 등), 대문, 휀스, 조경석축 등은 토지 가격에 포함
- 목록9,12,14 토지의 경우 일부 도로인 바 이를 감안하여 감정평가함
- 목록12 지상에 확인되지 않은 분묘 소재 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록13 지상에 있는 컨테이너 창고는 이동이 가능하므로 매각에서 제외함
- 목록14 토지는 인접 토지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 지적 경계는 측량을 요함
- 목록 6,9,10,11,13,14,15는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 기계기구에 유치권을 주장하는 문구가 게시되어 있으니 입찰시 확인 요함
- 제시외 3-5 퇴비사(150㎡), 제시외 8-1 퇴비사(66.6㎡)는 각 건축물대장상에 다동 소유자 김관수로 등재되어 있음(매각 대상에 포함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20696 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 108-3

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 3,708,443,800원

* 토지면적: 59,289.00㎡ (약 17,935.07평)

* 건물면적: 1,608.64㎡ (약 486.67평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 소재 "남문사거리" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 축사 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.

* 교통상황: 대상 물건 및 인접지까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 목록 1, 4: 북서측으로 약 3m 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 목록 6, 10, 13: 북동측으로 약 3m 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 목록 9, 15: 남동측으로 노폭 약 3m의 포장도로가 소재합니다.

* 목록 11: 지적도상 맹지입니다.

* 목록 12, 14: 북측 및 동측으로 약 3m의 포장도로가 소재합니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지, 평지 등 다양한 형태의 토지가 동물 및 식물 관련시설 용부지, 근린생활시설용 건부지, 축사부지, 과수원, 농경지, 임야, 도로 등으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 현황: 토지 및 건물 모두 소유권 이전 및 보존 등기가 되어 있으며, 최근 매매를 통해 농업회사법인주식회사나인스타로 소유권이 이전된 내역이 있습니다.

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-03-26 접수, 채권최고액 3,000,000,000원) 이하 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있으나, 해당 지상권(을5, 진천농업협동조합)은 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 일반적인 경우 소멸될 것으로 보입니다. 정확한 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권: 목록12 토지 지상에 확인되지 않은 분묘 소재 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

* 유치권: 기계기구에 유치권을 주장하는 문구가 게시되어 있으니, 입찰 전 유치권 성립 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력 있는 임차인: 농업회사법인주식회사엘세븐나인스타 (사업일자: 2021-02-04)가 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 0원이며, 월 차임은 200,000원입니다. 보증금 0원인 점은 특이사항으로, 추후 명도 진행 시 계약 관계에 대한 확인 및 주의가 요구됩니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인 현황:

* 김관수: 대항력 없음 (보증금 0원, 차임 0원)

* 농업회사법인주식회사엘세븐나인스타: 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 200,000원)

* 등기부채권 총액: 3,000,000,000원 (등기부상 채권총액 기준)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 물건지 주변은 농경지, 임야, 축사 등이 주를 이루는 순수 농촌지역으로, 농업 및 축산업 관련 시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 시설: 동물 및 식물 관련 시설, 축사, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하며, 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 지역입니다.

* 편의시설: 농촌 지역 특성상 자체 시설 활용이 우선이며, 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법적 및 이용 제한:

* 분묘기지권: 목록12 토지 지상 미확인 분묘에 대한 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 유치권: 기계기구에 대한 유치권 주장으로 인한 잠재적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 6, 9, 10, 11, 13, 14, 15 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 목록14 토지는 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요합니다.

* 건축물대장상 소유자 이원화: 제시외 퇴비사(150㎡, 66.6㎡)의 건축물대장상 소유자가 김관수로 등재되어 있어, 소유권 관련 확인 및 주의가 요구됩니다. (매각 대상에는 포함)

* 개발 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 공장설립제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 일부 토지는 농업진흥구역, 준보전산지, 소하천예정지 등에 해당됩니다.

* 기타 제한사항: 목록13 지상 컨테이너 창고는 이동 가능하여 매각에서 제외되었습니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 0원에 월차임 20만원으로 계약되어 있어, 계약 내용 및 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 환경: 군사시설 보호 구역 및 군용비행장 소음 대책 구역에 해당되는 점은 소음 및 관련 규제로 인한 잠재적 불편 또는 제한 사항으로 작용할 수 있습니다. 외부 지도 서비스 등에서의 추가적인 혐오 시설 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 외곽 농촌 지역에 위치한 광대한 토지와 동물 및 식물 관련시설 용도의 건물을 포함하는 경매 물건입니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 불편하며, 순수 농촌지대 특성을 지니고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 등기사항은 소멸될 것으로 예상되나, 유치권, 분묘기지권, 대항력 있는 임차인 등의 존재로 추가적인 확인 및 대응 전략이 필요합니다. 또한, 다수의 토지에 대한 농지취득자격증명 제출 의무와 더불어, 복합적인 토지이용계획상의 제한사항은 향후 토지 활용에 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 사업 가능성 (현 시설 유지, 재건축, 임대 등).

* 동물 및 식물 관련 시설로서의 기존 용도 활용 잠재력.

* 농촌 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 여지.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,708,443,800원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 상기 언급된 유치권, 분묘기지권, 농지취득자격증명 발급 필요성, 대항력 있는 임차인과의 관계, 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 특히, 유치권 해결 비용, 분묘 이장 비용, 각종 인허가 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 전문가 상담, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석 등을 통해 신중하게 결정되어야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.