나이스옥션 법원경매 안산 2025타경657 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 ""시흥시청"" 남측에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 관공서 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 원할하며 인근에 버스정류장 및 시흥시청역(지하철 서해선)이 소재해 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 1층 106호로서,(사용승인일:2023.06.29)
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

공부상 근린생활시설(현황 부동산)로 이용중임.(후첨 내부구조도 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 장방형 토지로서 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 각각 왕복 6차선 내외, 왕복 2차선 도로에, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 보행자 전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.5.13.자 씨엔에스 주식회사로부터 2026.5.분까지 공용부분에 대한 관리비 569,920원이 미납되어 있다는 신고가 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.(2026.5.14.정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경657 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 1층 106호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,266,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역.

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 44.46㎡ (약 13.45평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 내 1층 106호

* 사용승인일: 2023년 6월 29일

* 건물명: 시티프론트561더식스

* 주용도: 업무시설(사무소), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 시흥시 장현동에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

* "시흥시청" 남측에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 또한, 지하철 서해선인 시흥시청역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 도로 관련 용도지역(소로3류, 중로1류, 중로3류) 및 기타 제한사항(가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역)이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 국민은행의 근저당(960,000,000원)입니다.

* 이후 소유권 이전, 다수의 가압류 및 압류, 그리고 국민은행의 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

* 총 등기부채권 금액은 1,236,852,193원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자: 2024.04.22, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인: 이 (전입일자: 2023.10.27, 보증금: 10,000,000원, 차임: 2,850,000원, 대항력: 있음)

* 대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 보증금 10,000,000원을 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 위에 명시된 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 10,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시적으로 없으나, 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 공동주택, 관공서 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

4.2. 상권 특성

* 시흥시청 인근으로 행정 및 공공기관 이용객과 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가 업종이 발달할 수 있는 입지입니다.

* 최근 준공된 건물로 신축 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대중교통 이용이 용이한 시흥시청역(서해선)과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있습니다.

5.2. 주변 관공서

* 시흥시청이 인근에 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 2026년 5월분까지 공용부분 관리비 569,920원이 미납되었다는 신고가 제출되었습니다.

* 해당 미납 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 잔금 납부 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

* 이상범 임차인은 대항력이 있어 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로 경매가 진행되었습니다.

6.4. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보로 진행된 물건입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 장현동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 근린상가로서, 시흥시청역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 다수의 권리관계가 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 미납 공용 관리비 인수 가능성은 반드시 현장 조사를 통해 확인하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 유동화 물건이라는 점도 특이사항으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물(2023년 준공)로 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 시흥시청 인근으로 공공기관 종사자 및 관련 업종의 배후 수요가 예상됩니다.

* 서해선 시흥시청역을 이용한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,266,000,000원

* 이 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 추가적인 인수 비용을 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수 가능한 임차인 보증금: 10,000,000원 (이상범 임차인)

* 인수 가능한 미납 관리비: 569,920원 (공용부분, 2026.5.분까지)

* 따라서, 실제 총 지출 예상 비용은 감정가에 상기 인수 비용을 더한 금액이 될 수 있으므로, 이를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* (주: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 제공되었으나, 대항력 있는 임차인 정보를 통해 10,000,000원의 보증금 인수 가능성이 높으므로 이를 명시적으로 추가 비용으로 간주합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.