나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52612 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 OOOOO OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 '성포중학교' 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 제3층 제302호로서,
외벽 : 치장벽돌마감 등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

개별난방설비, 위생설비, 급·배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서 현황 다세대주택(주거용) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

물건 비고

2026. 6. 22.자 임차인 강옥구에 대한 무상거주확인서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52612 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 477-5 거룡하이빌 3층 302호

용도: 다세대주택

건축년도: 2007년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

건물면적 (전용면적): 69.52㎡ (약 21.03평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층건 중 제3층 제302호

1.3. 권리 및 매각 정보

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 행복자산관리대부

말소기준권리: 2021년 3월 22일 근저당권 (주식회사 행복자산관리대부)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (일반적인 임의경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.)

1.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성포중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 성포중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이한 편이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 것으로 판단됩니다. 본건 북동측으로는 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강옥구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 1월 25일

대항력: 있음

비고: 2026년 6월 22일자 무상거주확인서가 제출되었습니다.

강옥구 씨는 대항력 있는 임차인이나, 보증금이 0원이며 무상거주확인서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 유무에 대한 법률적 검토는 추가적으로 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사행복자산관리대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

3.2. 인수 보증금 합계

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 인근 지역 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 건물 거래가가 1억 9,000만원에서 2억 500만원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월 29일 거래: 80.34㎡ (약 24.3평), 9,000만원 (건축년도 1997년)

* 2026년 7월 21일 거래: 72.29㎡ (약 21.9평), 20,500만원 (건축년도 2013년)

* 2026년 7월 8일 거래: 76.34㎡ (약 23.1평), 19,300만원 (건축년도 2015년)

본건의 전용면적(69.52㎡, 약 21.03평)과 건축연도(2007년)를 고려할 때, 72.29㎡ 면적의 20,500만원 거래 사례가 가장 유사한 시세 지표로 판단됩니다.

4.2. 시세 분석

본건의 감정가는 1억 7,700만원이나, 최근 실거래가 시세는 1억 9,000만원에서 2억 500만원 수준으로 감정가보다 높은 상황입니다. 따라서 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

단지 인근으로 공원 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교육 시설로는 성포중학교가 북측 인근에 위치해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.2. 주변 환경

주변은 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다. 현재 파악된 정보 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 강옥구 씨(강 )가 보증금 0원에 무상거주확인서를 제출한 점은 명도 시 보증금 부담은 없으나, 법적 절차상 주의가 요구됩니다.

6.2. 건물 노후도

건축년도 2007년으로 약 19년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 7,700만원입니다. 성포중학교 인근에 위치하여 주거 환경 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이고 무상거주 확인서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 최근 주변 시세는 1억 9,000만원에서 2억 500만원 수준으로, 감정가 대비 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 노후도 및 대항력 있는 임차인 관련 법적 검토는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 본건 감정가(1억 7,700만원)가 최근 실거래 시세(1억 9,000만원 ~ 2억 500만원)보다 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 양호한 입지조건: 학교, 공원, 근린생활시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있는 지역입니다.

* 명도 리스크 완화: 보증금 0원인 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 시 금전적 부담이 예상되지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가는 190,000,000원에서 205,000,000원 범위로 파악되었습니다.

본건의 전용면적(69.52㎡)과 유사한 72.29㎡ 면적의 거래가가 205,000,000원임을 감안할 때, 시세는 감정가보다 높은 상황입니다.

따라서 감정가를 약간 상회하는 수준에서 시세를 반영한 입찰가 산정이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원.

권장 입찰가: 195,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.