나이스옥션 법원경매 안산 2025타경658 [1] 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 1층에이0128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 '광명역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 대단지의 아파트, 판매시설(코스트코), 공원 등이 혼재한 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스, 마을버스 등이 정차하는 노선버스정류장이 소재하며, 본건 남서측 인근에 수도권전철 1호선 및 고속철도 정차역인 '광명역'이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건내 1층 에이(A)0128호로서,
외벽 : 화강석재타일 마감 등
내벽 : 수성페인팅 마감 등
바닥 : 비닐장판 마감 등
창호 : 통창샷시 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임. (후면 '사진용지' 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 공공공지를 경계로 폭 약 35미터, 남측으로 폭 약 40미터, 동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 각각 접하고, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로(공공공지)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(국지도로)(접합) , 상대보호구역(빛가온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경658 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광명시 일직동 515-1 광명역자이타워 1층 에이0128호

용도: 근린상가

감정가: 1,213,000,000 원

토지면적: 15.92㎡ (약 4.817 평)

토지 지분: 15.924999999999999㎡ (약 4.818 평)

건물면적: 50.89㎡ (약 15.394 평)

건물 지분: 50.89㎡ (약 15.394 평)

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 광명역자이타워

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 25층 건물 중 1층 (전유부 정보 기준)

호수: A0128호

주요용도 (건축물대장상): 공장(지식산업센터)

현재 이용상태: 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광명시 일직동 소재 '광명역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 지식산업센터, 대단지 아파트, 판매시설(코스트코), 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며, 인근에 일반시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다. 또한, 남서측 인근에 수도권 전철 1호선 및 고속철도 정차역인 '광명역'이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통여건은 보통시됩니다.

2.3. 건물 내부 및 외부

건물은 철근콘크리트구조에 (철근)콘크리트지붕으로 이루어져 있으며, 외벽은 화강석재 타일, 내벽은 수성페인팅, 바닥은 비닐장판, 창호는 통창 샷시 마감으로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 2필지가 일단의 인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 정방형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 35미터, 남측 약 40미터, 동측 약 25미터 폭의 포장도로와 접하며, 북측으로는 약 10미터 폭의 보행자 전용도로(공공공지)와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)(국지도로)에 접하고 있으며, 상대보호구역(빛가온유치원), 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 말소기준권리(을1: 국민은행 근저당, 2024-08-08 접수)보다 선순위 권리인 '지상권'에 대한 개요가 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 경매 진행 시 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸하므로, 특별한 사정(예: 유치권, 법정지상권 등)이 없다면 매수인이 인수하는 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 나타났으나, 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

본 건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 을1: 국민은행 근저당 (972,000,000원) - 말소기준권리

* 갑16: 국민은행 임의경매 (835,756,250원) - 현재 경매 개시 결정 등기

* 이 외 다수의 가압류(우리카드, 하나카드, 롯데카드, 전북은행, 중소기업은행, 경기신용보증재단, 중소기업중앙회, KB국민카드, 신한은행) 및 소유권 이전 등기가 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 본 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,373,440,091원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후 수요

본 물건이 위치한 광명역세권 일대는 KTX 광명역을 중심으로 이케아, 롯데프리미엄아울렛, 코스트코 등 대형 유통시설과 광명역파크자이 등 대단지 아파트가 배후 수요로 존재합니다. 또한, 지식산업센터와 상업시설이 복합적으로 개발되어 있어 관련 업종 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

4.2. 상권 특성

광명역자이타워는 스트리트몰 형태로 조성되어 유동인구 흡수에 유리한 구조를 가지고 있습니다. 주변에 새물공원, 수변공원, 기형도 문학공원 등 녹지 공간도 잘 갖추어져 있어 낮 시간대 활동 인구 유입 가능성도 있습니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 폐기물처리시설, 원자력발전소 등은 국제 공통 혐오시설로 분류될 수 있으나, 본 물건지 인근에 이러한 시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 물건은 '빛가온유치원' 인근에 위치하고 있으며, 이는 상대보호구역에 해당됩니다. 그러나 근린생활시설의 경우, 일반적으로 유치원이나 학교 주변에서의 영업에 큰 제약은 없으나, 관련 법규에 따라 교육환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 특정 업종은 제한될 수 있으므로, 해당 업종의 입점 가능 여부는 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

KTX 광명역 이용이 편리하며, 코스트코, 이케아, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 광명동굴, 공원 등 문화 및 휴식 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

중앙대학교 광명병원, 고대구로병원, 광명성애병원 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 자산유동화전문회사가 자산을 관리, 운용, 처분하는 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있으며, 경우에 따라서는 보다 신속한 진행이나 특정 조건이 붙을 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 13.7억 원으로 감정가(약 12.1억 원)보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 물건의 담보 가치 이상으로 채권이 설정되었음을 의미하며, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성 또는 낙찰 후 채권 정리에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 실제 점유 관계 및 법적 문제가 발생할 수 있는 가능성을 배제할 수 없습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광명역 역세권에 위치한 상가로, 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 잠재력이 높은 지역에 해당합니다. 대규모 상업 시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지를 자랑합니다. 건물 자체도 비교적 신축에 속하며, 상가로서의 기본적인 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 등기부 상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 상가의 희소성

광명역 역세권에 위치한 상가 물건으로, 대규모 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 다양한 배후 수요

KTX 광명역 이용객, 인근 대단지 아파트 입주민, 코스트코, 이케아 등 대형 유통시설 이용객, 그리고 광명역자이타워 내 지식산업센터 종사자 등 풍부한 잠재 고객층을 확보하고 있습니다.

8.3. 스트리트몰 형태

스트리트몰 구조는 고객의 접근성과 체류 시간을 늘리는 데 유리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1,213,000,000원을 기준으로 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 본 물건의 개별적인 장단점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 점차 상승하는 경향을 보입니다. 그러나 본 건의 경우, 상권의 잠재력과 향후 개발 가능성을 고려할 때, 유찰 시 감정가 이하로도 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 채권 총액 규모를 감안할 때, 실질적인 시장 가치와 투자 수익률을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 1차 경매 시 감정가 대비 80~90% 수준 (약 9억 7천만원 ~ 10억 9천만원) 을 잠재적 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

유찰 시에는 추가적인 분석을 통해 가격을 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.