나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42013 [1] 경기도 평택시 지산동 750-1 11층1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ""송북동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통편의성은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상 13층 건물 내 제11층 제1103호로서
(사용승인일 : 2017.01.25.),

외벽 : 석재, 몰탈 위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 플라스틱 이중창 마감 등이며, 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다(후첨 '내부구조도' 참조). 이는 이해관계인 부재 등의 사유로 집합건축룸대장상 현황도, 외부관찰, 평가전례, 탐문조사 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매 진행 시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, '도시형생활주택 및 업무시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

< 750-1번지 >
일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

< 750-8, 750-9번지 >
일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타 : -

물건 비고

주택도시보증공사로부터 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 190,000,000원, 전입일자 2021.11.30. 확정일자 2021.11.4.)가 있으므로 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 2026.5.4. 제출됨.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42013 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 지산동 750-1 11층1103호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상 13층 건물

사용승인일: 2017.01.25.

건물 용도: 도시형생활주택 및 업무시설 (현재 오피스텔로 이용 중)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 161,000,000원

토지면적: 17.74㎡ (약 5.37평)

건물면적: 49.67㎡ (약 15.03평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 "송북동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023.01.16. 접수된 서울특별시의 압류 (갑6)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

단, 주택도시보증공사(HUG)로부터 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기가 있으나, 2026.5.4. 제출된 확약서에 따라 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 말소에 동의하므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 1: P

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-11-23

확정일자: 2024-12-04

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 사항 없습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(주홍상) (을구 3번 임차권등기)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-11-04

배당신고일자: 2023-12-14

대항력: 없음 (단, 확약서 제출로 매각 후 말소 예정)

비고: 확약서 제출로 매수인이 인수하는 보증금 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 경기도 평택시 지산동 750-1번지에 위치한 도시형생활주택(오피스텔)으로, 전용면적 49.67㎡ (약 15.03평)입니다.

인근 실거래가 데이터 분석 결과, 2026년 5월 지산동 691-6번지 대원아트빌(나동) 71.99㎡(다세대, 2014년 준공)가 138,000,000원(평당 약 191만원)에, 지산동 630-1번지 락토맨션207동 39.24㎡(다세대, 2002년 준공)가 69,000,000원(평당 약 175만원)에 거래되었습니다.

본건은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 오피스텔임을 감안할 때 적정 시세는 평당 약 170만원 ~ 200만원 수준으로 추정됩니다. 이를 전용면적 49.67㎡에 적용하면 약 84,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 예상됩니다.

감정가 161,000,000원은 최근 실거래가 및 오피스텔 공급 현황을 감안할 때 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장 상 2017년 1월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물입니다.

위생 및 급배수, 난방, 화재탐지 및 소화, 승강기 설비 등이 구비되어 있으며, 외벽, 내벽, 창호 마감 상태는 대체로 무난한 관리 상태입니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 송북동행정복지센터가 위치하며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 190,000,000원의 임차권등기는 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담이 없습니다.

그러나 HUG 관련 사항은 절차적 복잡성이 있을 수 있으므로, 등기사항전부증명서 및 관련 서류를 재확인하여 말소 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

이해관계인 부재 등으로 실제 이용 상태가 집합건축물대장상 현황과 다소 다를 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

도시형생활주택 및 업무시설로 복합 용도이므로, 향후 용도 변경 또는 추가 규제 가능성 검토가 필요합니다.

경매 물건 특성상 권리관계 복잡성 및 명도 저항 가능성 등이 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 준신축 도시형생활주택(오피스텔)으로, 감정가는 161,000,000원이지만 주변 시세 분석 결과 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차권이 존재했으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 상태입니다.

권리상 문제는 없어 보이나, HUG 관련 사항 및 실제 이용 상태 확인 등 추가적인 현장 조사 및 서류 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

평택시 지산동이라는 입지로, 향후 지역 개발 및 교통망 개선 시 수혜 가능성이 있습니다.

준신축 건물로 건물 상태가 양호하며 관리 상태 또한 무난한 편입니다.

대항력 있는 임차권 관련 문제가 확약서 제출로 해소되어, 명도 및 인수 부담이 적은 편입니다.

감정가 대비 시세가 낮은 점을 감안하면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 49.67㎡ (약 15.03평) 기준, 인근 시세 분석 결과 평당 약 170만원 ~ 200만원으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 예상 시세 범위는 약 84,000,000원 ~ 100,000,000원 수준입니다.

감정가 161,000,000원 대비 시세가 낮으므로, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 적절합니다.

(참고: HUG 보증금 190,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 것으로 확약서가 제출되었으므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정하였습니다.)

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

(상기 예상가는 주변 시세, 건물 상태, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수, 경매 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.