나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31320 [1] 경기도 이천시 송정동 362 이천연립주택 101동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2025.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 ""이천 송정중학교"" 동측인근에 위치하며, 인근은 단독 및 다세대 주택, 농가주택, 노선상가, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 지하1층 건 내 4층 401호 로서
외벽 : 대리석 및 드라이비트, 방부목 등 마감
창호 : 하이샤시 이중창호 등 임

이용상태

연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 2, 베란다2)으로 이용중인것으로 탐문조사 되었으며 제시목록외의 복층부분에 별도로 방2가 있는것으로 탐문조사 되었음.

설비내역

위생시설 및 급배수설비가 되어있으며 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 되어있고 승강기 설비가 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m내외의 아스팔트 포장도로 외각의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

본건제시목록상 이천연립주택 101동으로 되어있으나, 현황 통칭 엘리시움 103동임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 건축법상 사용승인 득하지 않은 건물
- 공부상 "이천연립주택 101동"이며 현황 통칭은 "엘리시움 103동"임
- 복층구조 연립주택으로 조사되었으며, 제시외 복층부분 평가 및 매각 포함(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31320 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 송정동 362 이천연립주택 101동 4층401호

용도: 연립주택

토지면적: 115.35㎡ (약 34.89평)

건물면적: 96.56㎡ (약 29.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복사건 (다른 경매 사건이 있을 수 있음)

공부상 "이천연립주택 101동"이나 현황 통칭 "엘리시움 103동"임

건축법상 사용승인을 득하지 않은 건물임

복층구조 연립주택으로 조사되었으며, 제시외 복층부분 평가 및 매각 포함

1.4. 권리분석

본건은 채권자 신용보증기금의 강제경매로 진행 중입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 기왕의 근저당권(에스제이엔피엘대부주식회사, 2020-10-07 접수)은 말소기준권리이며, 이후 접수된 가압류(신용보증기금, 경기신용보증재단, 소상공인시장진흥공단) 및 압류(이천시), 임의경매(이천시산림조합) 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 180,433,869원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 송정동 소재 "이천 송정중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독 및 다세대 주택, 농가주택, 노선상가, 임야 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 실거래가 분석

최근 주변 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 엘리시움3차 (2006년 건축, 99.4㎡): 2026년 4월 28일 17,000만원에 직거래

* 그린캐슬 (2016년 건축, 66.455㎡): 2026년 4월 22일 14,000만원에 중개거래

* 송정다울3차 (2018년 건축, 57.95㎡): 2026년 5월 11일 13,500만원에 중개거래

본건과 유사한 연식의 엘리시움3차 사례가 17,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 시세는 17,000만원 내외로 추정됩니다.

4. 생활정보

4.1. 건물구조 및 설비

철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 지하1층 건물 내 4층 401호입니다.

외벽은 대리석 및 드라이비트, 방부목 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샤시 이중창호입니다.

내부 설비로는 위생시설, 급배수시설, 도시가스보일러에 의한 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 이용상태

내부 방 3개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 2개, 베란다 2개로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

제시외 복층부분에는 별도로 방 2개가 있는 것으로 조사되었으며, 이는 매각에 포함됩니다.

4.3. 토지 이용 및 주변 환경

등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 연립주택부지로 이용 중입니다.

북측으로 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축법상 사용승인 미득

가장 큰 리스크 요인은 건축법상 사용승인을 득하지 않은 건물이라는 점입니다. 이는 건축물대장상 불법 건축물로 간주될 수 있으며, 이로 인해 추후 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 제약이 따를 수 있습니다.

5.2. 공부상 명칭과 현황 명칭 상이

공부상 "이천연립주택 101동"이나 현황 "엘리시움 103동"으로 불리는 점은 혼란을 야기할 수 있으며, 추후 거래 시 주의가 필요합니다.

5.3. 중복사건

'중복사건' 표기는 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 또는 법적 절차가 진행 중이거나 진행되었을 가능성을 시사합니다. 이는 권리관계의 복잡성이나 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있음을 의미합니다.

5.4. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 송정동에 위치한 연립주택으로, 입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 주변 시세 대비 감정가가 책정되어 있습니다. 유사 건물의 최근 실거래가도 확인되었습니다.

하지만, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 중대한 하자가 존재하여, 이는 가격 결정에 큰 영향을 미칠 수 있는 치명적인 리스크입니다. 또한, 공부상 명칭과 현황 명칭의 차이, 중복사건 표기 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 말소 예정으로 정리되는 것으로 보이나, 중복사건의 정확한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 이천시 송정동 지역 내 비교적 넓은 면적의 연립주택입니다.

* 가장 유사한 조건의 엘리시움 3차 연립주택이 최근 17,000만원에 거래된 점은 시장 수요가 있음을 시사합니다.

* 사용승인 미필 하자에도 불구하고, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 향후 재건축이나 법규 준수 후 명도 성공 시 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 사용승인 문제 해결 가능성 및 비용 검토 필수)

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 161,000,000원이며, 가장 유사한 조건의 엘리시움 3차(2006년 건축, 99.4㎡)가 2026년 4월 28일 17,000만원에 실거래되었습니다.

그러나 본건은 건축법상 사용승인을 득하지 못한 건물이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 이러한 하자는 일반적으로 감정가 대비 상당한 할인 요인이 됩니다. 또한, 중복사건으로 인한 불확실성도 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 실거래가를 고려하되, 하자 보수 비용 및 법규 준수 관련 제반 비용, 명도 비용, 법적 불확실성 등을 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 물건의 중대한 하자, 그리고 추후 발생 가능한 비용을 감안할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이로 판단됩니다. 특히, 사용승인 미필 문제 해결 가능성 및 비용을 면밀히 사전에 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.