나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56392 [1] 경기도 수원시 팔달구 화서동 220-3 영광아파트 1동 3층310호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 '숙지중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위로는 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 단독주택 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 도보로 약 15분 이내 화서역이 소재하며 인근에 버스정류장이
있어 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지층~20층 건물 내 3층 310호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비, 승강기, 주차장, 소화전 설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트, 아파트 상가 등의 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

아파트 단지 내 포장도로를 이용하며, 단지 외부로 포장도로와 연계됨

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(3층이하,11m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보존영향
검토대상구역<경기도문화재보호조례>,
상대보호구역(숙지고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(숙지중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>


기호2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭
40m~50m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<경기도문화재보호조례>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56392 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 220-3 영광아파트 1동 3층310호

* 용도: 아파트

* 감정가: 331,000,000원

* 토지면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

* 토지지분: 23.43㎡ (약 7.09평)

* 건물면적: 74.58㎡ (약 22.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOOOO (본 경매 개시 결정 채권자는 등기부상 피에프씨테크놀로지스이며, 말소기준권리자인 한국자산관리공사의 근저당권에 기한 것으로 추정됨.)

* 특이사항: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 '숙지중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 학교, 단독주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 도보 약 15분 거리에 화서역이 위치하고 있으며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 부정형의 토지로, 아파트 및 아파트 상가 등의 부지로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내 포장도로를 이용하며, 단지 외부의 포장도로와도 잘 연결되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(3층 이하, 11m 이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당함.

* 이 외에도 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 상대보호구역(숙지고등학교, 숙지중학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있음.

* 주변 시설: 주변에 숙지중학교, 숙지고등학교가 소재하며, 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편임. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 21일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을10, 채권최고액 240,000,000원)임.

* 선순위 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않음.

* 후순위 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 그리고 다른 경매개시결정 등은 매각으로 인하여 소멸될 것으로 예상됨. (을12, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 을12-2, 갑15, 갑16 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 개요 없음).

* 임차인 현황:

* 본 건은 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상임.

* * 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내용이 불분명하므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인하고 인수 여부를 판단하는 것이 중요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 소유권 변동: 소유권은 이승오, 박경영을 거쳐 현재 소유자에게 이전되었음.

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 화서동 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 전형적인 주거 밀집 지역임.

* 인근에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 화서역 역세권으로 교통 편의성이 좋고, 지속적인 주거 수요가 있는 지역임.

1.4. 생활정보

* 단지 규모: 영광아파트는 총 20층 건물로, 1개 동으로 구성되어 있으며, 총 459세대로 파악됨.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕으로, 지상 20층 중 3층 310호임.

* 내외부 마감: 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

* 편의시설: 난방, 위생, 급배수 설비, 승강기, 주차장, 소화전 설비 등이 구비되어 있음.

* 교육환경: 숙지중학교, 숙지고등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건 번호에 '중복사건'으로 표기되어 있으나, 현재 진행 중인 경매(2025타경56392) 외 다른 경매 개시 결정(2025타경56756)은 말소된 것으로 확인됨. 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 복수 존재할 가능성을 시사하므로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있음.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 현장 조사 및 임차인 탐문이 필수적임.

* 토지 이용 제한: 고도지구(3층 이하, 11m 이하) 규제가 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있음. 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등도 일반적인 용도 제한 사항임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구의 영광아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 깨끗한 편임.

* 다만, 임대 관계가 불명확하고 중복 사건 표기 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 추가적인 위험 요소를 파악해야 함.

* 전반적으로 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건으로 평가됨.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 화서역 역세권으로 교통 편의성이 우수하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 수원시의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력이 있음.

* 감정가(331,000,000원) 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 낙찰 후 인수해야 할 보증금(본 건은 0원)을 제외하고 산정됩니다.

* 본 건의 감정가는 331,000,000원이며, 이는 시장 가치를 반영한 최초 기준가입니다.

* 실제 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 경쟁률, 그리고 본 건의 잠재적 가치 상승 요인 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 최근 수년간의 유사 아파트 거래 사례, 인근 신축 아파트 시세, 그리고 본 건의 전용 면적 대비 감정가 수준을 비교 분석하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 가치 평가를 통해 산출하는 것이 가장 효과적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.