나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1306 [1] 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 3층에이301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""경부고속도로 기흥동탄IC"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건빌딩까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상15층 건물 내 3층 에이301호 외 (3개호)로서
외벽: 석재붙임
내벽: 내부 인테리어
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1, 2): 오피스텔
기호3): 사무실로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주창장이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 사무소, 오피스텔, 제1종 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로 , 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-132)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 도로구역<도로법> , 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 경기도 화성시 영천동 837번지에 위치한 동탄센트럴에이스타워 3층 에이301호 오피스텔입니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 수원지방법원 2025타경1306 (1)입니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 19.17㎡ (약 5.80평)이며, 토지 면적 또한 7.68㎡ (약 2.32평)으로 건물 면적과 동일한 지분을 가집니다.

1.3. 감정가 및 평가 요약

본 건의 감정가는 98,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트 평지붕 지하 2층, 지상 15층 건물 중 3층 에이301호로 이용 중이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물은 2019년에 준공되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경부고속도로 기흥동탄IC 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 아파트형 공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 준주거지역(동탄2지구)이며, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2019년 11월 13일에 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 103,200,000원)입니다. 이후 수원지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1306, 채권액 519,238,240원)과 동화성세무서장 및 화성시의 압류가 등기되어 있습니다.

3.2. 인수 가능한 권리 분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없으며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인으로 권가연 씨가 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원으로 2023년 12월 12일에 전입(사업자)했습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건물과 유사한 면적(19.36㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 4일에는 100,000,000원(6층), 2026년 4월 23일에는 124,000,000원(4층)에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가 98,000,000원보다 높은 수준입니다.

4.2. 현재 시세 비교

전용면적 19.17㎡ 기준, 본 건의 감정가는 약 5,112,154원/㎡입니다. 최근 거래된 19.36㎡ 면적의 오피스텔 실거래가를 비교하면, 100,000,000원 거래 건은 약 5,165,289원/㎡, 124,000,000원 거래 건은 약 6,404,958원/㎡에 해당합니다. 따라서 본 건의 감정가는 최근 실거래가 하단부에 위치하거나 소폭 하회하는 수준으로 평가됩니다.

4.3. 주변 시설 및 혐오시설 유무

본 건이 위치한 동탄2신도시는 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 신도시 지역으로, 주변에 아파트형 공장, 근린 상가, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 화성동탄2 택지개발사업 지역 내에 위치하며, 인근 영천동 819-1 번지 일대에 동탄 AI데이터센터 건설 관련 내용이 있으나, 이는 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

본 건물에는 위생 시설, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스 정류장이 소재하며, 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 별도의 인수되는 권리는 없으나, 임의경매로 인한 법적 절차에 대한 이해가 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계 및 기타 상세 사항은 미상으로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

최근 실거래가가 감정가 대비 높은 수준을 형성하고 있어 추가 시세 상승 기대감이 있습니다.

오피스텔로 소형 투자에 적합하며, 준주거지역 및 주요 도로 인접 등 입지적 장점을 가집니다.

주변에 혐오시설이 없어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 화성시 동탄2신도시의 중심 상업 및 업무 지구에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 함께 주변 상권이 발달한 지역입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계에 대한 상세 정보가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 하단인 100,000,000원과 감정가 98,000,000원을 고려할 때, 경매 시장에서의 경쟁 가능성을 감안하여 보수적으로는 감정가 이상, 적극적으로는 최근 실거래가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

적정 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 선에서 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.