나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33676 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 96-21 더원스테이트 11층 1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 지하철1호선 및 서해선 ""소사역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 과 지하철1호선 및 서해선 ""소사역""이 소재하는등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상14층 건물내 제11층 제1103호로서,
(사용승인일 : 2017.06.09)
외벽 : 외장용석재붙임, 몰탈위페인팅 마감등,
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 완경사지로 업무시설(오피스텔) 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측, 서측, 남측 및 북측으로 너비 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부천지원 2025타경33676 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 소사본동 96-21 더원스테이트 11층 1103호이며, 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

감정평가액은 264,000,000원이며, 토지 면적은 9.84㎡(약 2.98평), 건물 면적은 63.74㎡(약 19.28평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 14층 건물 중 제11층에 위치하며, 사용승인일은 2017년 6월 9일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, 지하철 1호선 및 서해선 "소사역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 소사역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 장방형의 완경사지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지 동측, 서측, 남측, 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울신학대), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 3번 순위로 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리자는 김형석 씨(금액 320,000,000원)입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서상에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2024년 3월 12일 등기)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 갑구 6번 압류(부천시, 2024년 2월 5일)이며, 본 경매개시결정(채권자: 한국주택금융공사, 2025년 6월 4일) 외 을구 3번 주택임차권 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 3번 주택임차인의 보증금 320,000,000원은 낙찰대금에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 소사역 역세권에 위치하여 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있는 지역입니다.

지하철 1호선과 서해선 소사역을 이용하는 유동인구가 많으며, 주변 근린생활시설과의 연계성이 좋습니다.

오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 수요가 동시에 존재할 수 있는 복합 상권의 특징을 보입니다.

향후 소사역 주변 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 서해선 소사역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설: 해당 물건지 바로 인근 지역에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 부천시 내에서 쓰레기 소각장 등 환경 시설에 대한 논의가 진행된 바 있으나, 본 물건지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 을구 3번 순위 주택임차권(김형석, 보증금 320,000,000원)을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 낙찰가에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가적으로 해당 금액을 부담해야 하므로 총 인수 금액이 높아집니다.

* 업무시설(오피스텔) 용도: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이나, 주거용으로 사용 시 관련 법규 위반 소지가 있으며, 이에 따른 행정 처분이나 세금 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등 다양한 용도 지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소사역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 편리성과 생활 인프라 접근성 또한 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 이는 감정평가액 및 최근 시세보다 높은 금액으로, 투자를 고려할 때 반드시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

오피스텔 용도로 이용 중인 점 또한 투자의 신중성을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 소사역 역세권 입지: 지하철 1호선과 서해선 환승역인 소사역을 도보로 이용 가능하여 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 지역 개발 호재: 소사역 주변으로 다양한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 업무시설의 활용 가능성: 상업지역에 위치하여 오피스텔 또는 업무시설로서의 활용 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(63.74㎡)의 오피스텔이 2025년 11월에 252,000,000원(약 39.5만원/㎡)에 거래되었습니다. 다른 유사 면적의 거래가들도 237,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 건의 감정가는 264,000,000원이며, 이는 최근 실거래가 상단에 비추어 볼 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실거래가 최고가인 252,000,000원보다 높은 금액입니다.

만약 매수인이 본 물건을 낙찰받아 임차인의 보증금을 전액 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 최소 320,000,000원의 추가 비용이 발생하게 됩니다.

따라서, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 실투입 비용이 시장 가치를 초과하게 되어, 현재 상황에서는 신규 입찰을 통한 투자는 매우 신중해야 합니다.

시장 가치를 고려할 때, 총 투입 비용이 252,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 하지만, 인수 보증금이 이를 상회하므로 현실적으로 입찰을 통한 수익 창출이 어렵습니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 신규 입찰은 권장하지 않으며 , 만약 입찰을 강행할 경우, 모든 잠재적 비용과 리스크를 고려하여 150,000,000원 이하 로 매우 낮게 책정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금 320,000,000원을 고려했을 때, 최악의 경우 발생할 수 있는 손실을 최소화하기 위한 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.