나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33702 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1152-2 메트로팰리스1 에이동 3층 322호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재‘부천시청’동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 5층 지상 14층 건물 내 제3층 제322호로서,
외벽 : 석재, 복합판넬 등 붙임 마감.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서 인접토지 및 도로와 평탄하며,
업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 및 남측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중. 임차인 김은영이 2026. 3. 25. 우선매수신고서를 제출함(전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33702 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1152-2 메트로팰리스1 에이동 3층 322호

용도: 오피스텔

건물명: 메트로팰리스1 에이동

감정가: 83,000,000원

토지면적: 3.38㎡ (약 1.02평)

건물면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

전용면적: 약 17.38~17.39㎡ (약 5.25~5.26평) (JSON 분석 기준)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건축물 정보:

* 준공년도: 2004년

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 5층, 지상 14층

* 본건 위치: 3층 322호

* 총 호수: 351호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 ‘부천시청’ 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 인접 토지 및 도로와 평탄하며, 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 건물은 북측 및 남측의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리관계 요약

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

채권자 및 경매개시

채권자는 김 이며, 경매개시결정은 2025년 6월 9일(인천지방법원 부천지원 2025타경33702)에 이루어졌습니다.

임차인 현황

* 임차인: 김은영

* 보증금: 84,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-09-17

* 확정일자: 2018-09-17

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 2026년 3월 25일 전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조 제1항에 따라 우선매수신고서를 제출하였습니다.

말소기준권리

2022년 12월 1일 파주세무서장의 압류(갑5)가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 을구 5번 주택임차권(김은영, 보증금 84,500,000원)은 인수 대상입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 부천시 원미구 중동 일대는 부천시청을 중심으로 한 행정, 상업, 업무 기능이 밀집된 지역입니다. 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 업무시설이 분포하고 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있을 것으로 예상됩니다. 메트로팰리스1은 이러한 상업지역 내 주거 및 업무 복합단지로, 주변 상권 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

부천시청, 홈플러스, CGV 등 다양한 편의 및 문화시설이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다수의 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활에 필요한 대부분의 시설 이용이 편리합니다.

교통

인근에 다수의 버스노선이 운행 중이며, 지하철역(부천시청역 추정) 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로망으로의 접근성이 양호합니다.

주변 환경

부천중앙공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

임차인 김은영은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 84,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차인의 우선매수 신고

임차인 김은영이 전세사기 특별법에 따라 우선매수 신고를 하였으므로, 유찰 시 임차인이 직접 낙찰받을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 경쟁 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보

공동담보 물건에 대한 정보가 명확히 제공되지 않아 추가적인 분석이 필요합니다.

전세사기 특별법 관련 절차

임차인이 특별법에 따라 우선매수 신고를 한 경우, 관련 법규에 따른 절차를 숙지하고 진행해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시청 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 활성화된 상권을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 84,500,000원 인수 가능성 및 임차인의 우선매수 신고라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 현재 감정가는 8,300만원으로, 최근 시세(5,000만원 ~ 5,550만원)보다 현저히 높아 유찰 가능성이 높습니다.

투자 결정 시에는 반드시 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하여 실제 인수해야 하는 보증금 액수를 확인해야 하며, 우선매수 신고자의 향후 행보를 주시해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부천시청 인근 중심상업지역으로 행정, 상업, 교통의 요지입니다.

* 활성화된 상권: 풍부한 유동인구와 다양한 편의시설로 인한 임대 수요 기대가 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 실수요자 및 투자자에게 적합한 소형 오피스텔입니다.

* (유찰 시) 낮은 낙찰가 기대: 높은 감정가 대비 낮은 시세로 인해 유찰될 경우, 시세보다 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

최근 매매 정보(2025년 12월 ~ 2026년 6월)에 따르면, 본건과 유사한 전용면적(약 17.38~17.39㎡)을 가진 메트로팰리스1 에이동 오피스텔의 매매가는 5,000만원에서 5,550만원 범위로 형성되어 있습니다. 이는 ㎡당 약 28.7만원 ~ 31.9만원 수준입니다.

본 건의 감정가 8,300만원은 현재 시세보다 약 50% 이상 높아, 재매각 절차에서 유찰될 가능성이 높습니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 김은영의 보증금 8,450만원 전액 인수 가능성입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 낙찰가에 8,450만원이 추가로 부담되므로, 매수인의 총 투자금은 1억 3,450만원 이상이 될 수 있습니다. 이는 현재 시장 시세(5,000만원 ~ 5,550만원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따라, 낙찰가 자체는 현재 시장 시세 범위 내에서 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 위험을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 4,000만원 ~ 5,000만원 으로 제안합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 기준입니다. 만약 임차인의 보증금 8,450만원을 전액 인수해야 한다면, 실제 매수인의 총 부담액은 (예상 입찰가) + 8,450만원이 되므로, 투자 결정 시 총 부담액을 반드시 계산해야 합니다. 임차인의 배당금을 면밀히 확인하여 실제 인수해야 할 보증금 액수를 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.