나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33630 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층 105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 남동측 인근에 위치하는 ""에이치씨티"" 제1층
제105호로서, 주변은 동유형의 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 소재하는 지
대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 운양역)이
소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제1층 제105호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감,
내벽 : 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'소매점'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 및 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지를 '업무시설 및 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 외곽공도에 연계되어 있으며, 북동측으로 소로3류(특수도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계
획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설
법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개
발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등
에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

소매점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33630 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-5, 에이치씨티 1층 105호 (신주소: 경기도 김포시 김포한강1로 266)

* 용도: 근린상가 (현재 소매점으로 이용 중)

* 감정가: 765,000,000원

* 토지면적: 21.27㎡ (약 6.44평)

* 토지지분: 21.27㎡ (약 6.44평)

* 건물면적: 44.66㎡ (약 13.52평)

* 건물지분: 44.66㎡ (약 13.52평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 1층, 외벽 석재 붙임 마감, 내벽 페인팅 등 마감, 샷시 창호.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성남농업협동조합

* 주의사항: 소매점으로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 남동측 인근에 위치한 "에이치씨티" 1층 105호. 주변은 동유형의 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 운양역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통 수준임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 가장형 토지를 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 북서측으로 외곽 공도에 연계되어 있으며, 북동측으로 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)에 접함.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(하늘빛중학교), 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 성남농업협동조합의 근저당권 (2023-04-13, 금624,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. (모든 권리는 매각으로 소멸됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-02

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음 (전입일자는 있으나, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력 없는 것으로 판단됨)

* 비고: 소매점으로 이용 중임

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 기타 권리사항: 없음.

4. 상권분석

* 입지: 운양역 역세권에 위치하며, 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 밀집하여 풍부한 유동인구와 배후수요 확보가 가능한 지역임.

* 업종: 현재 '소매점'으로 이용 중이며, 상권 특성에 부합하는 업종으로 판단됨.

* 임대 현황: 임대 관계 미상으로, 공실 위험 및 신규 임차인 확보 전략이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 김포골드라인 운양역 이용이 편리하며, 인근 버스 노선을 통해 시내 접근성이 우수함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 밀집 지역으로 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 환경: 업무시설 및 상업시설 밀집 지역으로 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 공항 관련 제한: 고도지구, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역 등에 해당하여 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 건축 법규: 철도보호지구, 택지개발지구 등 관련 법규 준수 필요.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 공실 위험: 임대 관계 미상으로, 낙찰 후 공실 발생 가능성 및 임차인 유치에 대한 고려 필요.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 법규상 주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 신도시 개발 지역 특성상 주거 및 상업 시설 위주로 계획되어 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 최종적인 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 운양동 운양역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 입지와 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호하며, 필수적인 생활 및 편의 설비가 갖추어져 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다. 다만, 공항 관련 법규 제한, 임대 현황 미확인, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 신중히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 운양역 인근이라는 지리적 이점은 향후 가치 상승 잠재력을 높입니다.

* 안정적 상권: 업무 및 근린생활시설 밀집 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 인수 부담이 없어 낙찰 후 즉시 활용 또는 전매가 용이합니다.

* 현황 이용: '소매점'으로 이용 중이라는 점은 현재 운영의 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 765,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 본 물건은 공항 관련 법규 제한, 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 가지고 있어, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 약 612,000,000원 ~ 688,500,000원.

* 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 파악, 경쟁 물건 분석, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.