나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508438 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 663-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천기계공업고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2020-12-29), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1976.07.20.)
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
내벽 : -
창호 : 알루미늄새시 창호 등 입니다.

이용상태

주택 및 점포로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경508438 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 663-9번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 427,821,570원입니다.

토지 면적은 127.90㎡ (약 38.70평)이며, 건물 면적은 66.12㎡ (약 20.00평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 최OO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 10미터, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 12일 접수된 한국캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 토지와 건물 합계 226,045,452원입니다.

현재 파악된 임차인은 변웅빈으로, 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원에 2024년 10월 10일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택과 점포로 이용 중인 근린주택입니다. 주변은 주거지역과 소규모 상업시설이 혼재되어 있습니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 다세대 주택에 대한 내용이며, 본건과 건축 연도 및 용도가 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

예시로 제시된 다세대 주택의 경우, 2001년식 43.33㎡가 8,200만원, 2012년식 44.77㎡가 12,200만원, 1993년식 44.4㎡가 9,000만원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 427,821,570원과는 큰 차이를 보이며, 본건은 토지 면적(127.90㎡) 대비 건물 연면적(66.12㎡) 비율과 건축 연도(1976년) 등을 고려할 때, 건물 자체의 가치보다는 토지의 가치 및 점포로서의 활용 가능성이 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 주용도는 단독주택으로 되어 있으나, 실제로는 주택 및 점포로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천기계공업고등학교 인근에 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변은 주거 밀집 지역과 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통 측면에서는 버스 정류장이 인근에 있어 시내 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 특별히 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 건물은 1976년 사용승인된 노후 건물로, 건물 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 환경이 다세대주택과 소규모 상가 등이 혼재하는 지역 특성상, 대규모 개발이나 급격한 지가 상승을 기대하기 어려울 수 있습니다.

채권자(최OO)가 본건 임의경매를 신청하였으나, 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 토지 면적이 비교적 넓은 근린주택입니다.

1976년에 건축된 노후 건물이지만, 주택과 점포로 복합 이용되고 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 특이사항이 없어 낙찰자는 모든 권리를 깨끗하게 인수할 수 있습니다.

다만, 건물의 노후화로 인한 수리 및 명도 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 대항력 없음: 임차인의 보증금이 적고 대항력이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 토지 활용 가치: 127.90㎡ (약 38.70평)의 토지 면적은 향후 건물 신축 또는 리모델링 시 활용 가치가 있습니다.

* 주안동 지역 특성: 구도심 지역으로, 재개발 가능성 또는 지역 활성화 정책 수혜 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건축물 노후도가 높아 신축 다세대 주택 등과 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 제공된 JSON 매매 정보는 주로 신축 다세대 주택으로, 본건의 토지 가치 및 점포로서의 잠재력을 반영하기 어렵습니다.

감정가 427,821,570원을 기준으로, 건물 노후도 및 수리비, 명도 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

토지 면적이 넓다는 점을 감안할 때, 토지 가치가 가격에 상당 부분 반영되어 있을 것으로 추정됩니다.

일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 본 건물의 노후도를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 토지 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.