나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509948 [1] 인천광역시 서구 검암동 499-6 폴라리스 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""검암중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위
환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 검암역(인천지하철2호선 및
공항철도)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,

외벽 : 벽돌 치장 및 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025
-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문
의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-
6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점
경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와
같은 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

임차보증금 : 금180,000,000원
범 위 : 3층 302호 51.00㎡ 전부
임대차계약일자 : 2021년8월6일
주민등록일자 : 2021년9월13일
점유개시일자 : 2021년9월10일
확정일자 : 2021년8월9일
임차권자 : 육**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509948 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 499-6 폴라리스 3층 302호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)

* 감정가: 167,000,000원

* 토지면적: 28.16㎡ (약 8.52평)

* 건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

* 건물 건축연도: 2013년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 동측 인근에 위치

* 주변환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경이 양호한 편임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 검암역(인천지하철2호선, 공항철도)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건은 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022.03.21. 접수, 갑4 등기)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 등기부상 권리는 대부분 소멸 예정)

* 주택임차권 (육가은):

* 보증금: 180,000,000원

* 계약일: 2021.08.06

* 전입일: 2021.09.13

* 확정일: 2021.08.09

* 등기부상 주택임차권(을구 6번)은 말소되었으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시된 바 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 것으로 보이며, 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차보증금 인수 여부: 0원 (HUG 인수조건 변경 및 말소 동의로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

* 기타 권리:

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 소유권이전 (갑3)

* 가압류 (서민금융진흥원, 갑4, 말소기준권리)

* 주택임차권 (육가은, 을6, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 갑7, 말소)

* 가압류 (주택도시보증공사, 갑8, 말소)

* 압류 (부평구, 갑9, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑10, 말소) - 본 경매개시결정의 원인이 된 권리

* 등기부채권 총액: 204,635,399원

1.3. 상권분석

* 최근 시세 (2026년 1월 기준, 제공된 JSON 데이터 분석):

* 풀하우스 (30.72㎡): 93,000,000원 (약 303만원/㎡)

* 몽베르타운하우스2차 (72.87㎡): 183,000,000원 (약 251만원/㎡)

* 뉴베스트 (616-1) (62.67㎡): 179,000,000원 (약 285만원/㎡)

* 본건 감정가 (51.00㎡ 기준): 167,000,000원 (약 327만원/㎡)

* 분석: 본건의 감정가는 인근 유사 건물의 최근 매매가 대비 면적당 가격이 다소 높은 수준으로 평가되었습니다. 이는 본건의 건축연도(2013년)가 비교 대상 건물들(2009-2010년)보다 최신이라는 점과, HUG 관련 임차인 문제가 해소된 점이 반영된 결과로 추정됩니다. 주거 지역 내 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 검암중학교, 인근 초등학교, 고등학교 위치 (상대/절대 보호구역에 해당).

* 녹지: 인근 근린공원 이용 가능.

* 주거환경: 다세대 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 설비: 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 과거 주택임차권(육가은, 180,000,000원)이 존재했으며, 이는 대항력 유무를 따져봐야 할 중요한 사안이었습니다. 하지만, 물건명세서에 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 명시되어 있고, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그럼에도 불구하고 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 관련 서류를 면밀히 재확인하여 혹시 모를 위험 요소를 최종적으로 검증해야 합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용이나 개발 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검암역 역세권 인근에 자리하여 교통 편의성이 우수하며, 주변에 학교와 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있는 주거지입니다.

* 과거 임차인 보증금 1억 8천만원에 대한 인수 문제가 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 개입(말소동의 확약서 제출)으로 인해 인수 부담이 해소된 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 장점입니다.

* 건물의 건축연도(2013년)도 비교 대상 물건들보다 최신이라는 점에서 긍정적입니다.

* 다만, 감정가가 인근 시세 대비 면적당 가격이 다소 높게 평가된 점은 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 개입으로 임차인 보증금 인수 리스크가 해소되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 검암역 역세권 인근으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 최신 건축 연도로 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 167,000,000원

* 최근 주변 다세대 주택 매매가 시세 (2026년 1월 기준): 약 251만원 ~ 303만원/㎡ (건축연도, 면적, 상태 등에 따라 편차 큼)

* 본건 면적(51.00㎡) 기준 시세 추정: 약 127,500,000원 ~ 153,000,000원

* 본건 감정가는 면적당 약 327만원/㎡로, 비교적 높게 평가되었습니다. 이는 건축 연도가 최신인 점을 반영한 것으로 보입니다.

* 임차인 보증금 인수 금액은 0원으로 간주되나, HUG 관련 조건을 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

* 잠재적 리스크가 해소되었고 건축 연도가 최신인 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성도 있으나, 시세와의 격차를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.