나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1187 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 404-12 다온힐1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학정보고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 경기장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은
대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체
로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬라브지붕 지1층/지상4층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 2019.11.07)
외벽: 치장벽돌 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측으로 하향하는 완경사지 내 평탄하게 조성한 정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 도로폭 약 6M 내외의 포장도로, 서측 및 남측으로 도로폭 약 8M 내외의 포
장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창
생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.
])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 404-12에 위치한 다온힐 1동 1층 102호 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경1187 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 169,000,000원입니다.

토지 면적은 32.50㎡(약 9.83평)이며, 건물 면적은 39.97㎡(약 12.09평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 '문학정보고등학교' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 경기장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 인근은 주거 지역으로, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 5월 29일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다:

* 2020년 5월 29일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권 (을1)

* 2024년 8월 23일 접수된 현대카드의 가압류 (갑5)

* 2025년 6월 12일 접수된 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정 (갑6)

등기부상 특이사항으로는 2020년 5월 29일 접수된 소유권이전 2번 신탁등기말소(갑3)와 소유권이전(갑4)이 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 별도로 명시된 사항은 없으나, 지상권이 있을 경우 인수될 수 있습니다. 다만, 해당 물건명세서상 지상권에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 다세대, 연립, 빌라 등이 다수 분포하고 있어 지역 내 주거 수요를 확인할 수 있습니다.

인천지방법원 2025타경1187 (1) 사건의 감정가는 169,000,000원입니다.

최근 2026년 5월 주변 유사 물건 매매 사례를 보면,

* 인천광역시 미추홀구 문학동 340-4 미래타운나동 (2001년식, 59.58㎡) 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 미추홀구 문학동 396-21 한솔파크빌106동 (2001년식, 59.58㎡) 81,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 미추홀구 문학동 364-1 캐슬베리 (2016년식, 45.194㎡) 121,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 2019년 사용승인된 신축 건물로, 최근 거래 사례들과 비교했을 때 건물 연식에서 우위를 점하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 구조의 지1층/지상4층 건물 중 1층 102호입니다.

사용승인일은 2019년 11월 7일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

해당 토지는 북서측으로 하향하는 완경사지에 조성된 정방형 토지로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 약 6m, 서측 및 남측으로 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

다만, 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단되나, 혹시 모를 미등기 권리나 특수 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로, 내부 면적 대비 감정평가액이 높게 책정되었습니다.

주변 개발 현황 및 학군(상대보호구역)을 고려할 때, 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

전반적인 입지 및 교통 여건, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려할 때 안정적인 주거 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)로 즉시 입주 및 임대 용이

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능

* 교통 접근성 양호 (인근 버스정류장, 도로망)

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 깔끔한 거래 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 169,000,000원이며, 대상 건물의 준공연도가 2019년으로 신축에 해당합니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가가 높게 형성되어 있을 가능성도 있으나, 건물 신축 연차를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점 등을 감안하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.