나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509968 [1] 인천광역시 부평구 부평동 191-13 다인베스트빌 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는
동류형의 다세대주택과 단독주택 등이 혼재되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건 인근 대로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통
편익은 대체로 무난함

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물내 제3층 301호로서
외벽 : 시멘몰탈위 패인팅 및 사이딩판넬 마감등
내벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물관리대장상 용도는 다세대주택이나 폐문 및 이해관계인부재로 인해 내부 확인은
불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 7M의 도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509968 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 191-13 다인베스트빌 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 사용승인일: 2002년 8월 6일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

* 토지지분: 27.076999999999998㎡ (약 8.19평)

* 건물면적: 57.24㎡ (약 17.32평)

* 건물지분: 57.24㎡ (약 17.32평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남동측 인근에 위치해 있습니다.

* 주위는 동류형의 다세대주택과 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

* 본건은 남측으로 폭 약 7미터의 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 상대보호구역 (인천광역시북부교육지원청, 교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (2015년 10월 27일 접수, 84,000,000원)

* 본 경매로 인해 위의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:' 항목이 명시되어 있으나 구체적인 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이는 인수해야 할 권리일 수 있으며, 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

3.2. 등기부 현황

* 등기부상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 확인됩니다.

* 가장 최근 접수된 권리는 2025년 6월 16일자 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정(2025타경509968)입니다.

* 등기부채권 총액은 504,148,691원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

* 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 인수 부담이 없을 것으로 보이나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 현황 및 별도 약정 여부에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 인천 부평구의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 부평동, 2016년식, 43.31㎡(약 13.09평)의 경우, 2026년 7월 2일 18,800만원에 거래되었습니다. (평당 약 434만원)

* 인천 부평구 부평동, 2001년식, 38.94㎡(약 11.77평)의 경우, 2026년 7월 2일 7,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 180만원) - 연식 및 면적이 본건과 유사하나, 가격 편차가 큽니다.

* 인천 부평구 부평동, 2015년식, 49.26㎡(약 14.90평)의 경우, 2026년 7월 1일 28,400만원에 거래되었습니다. (평당 약 576만원)

* 본건(57.24㎡, 2002년식)의 감정가는 180,000,000원 (평당 약 314만원)입니다.

* 최근 거래된 유사 면적대의 신축 빌라 시세(평당 434만원 ~ 576만원)를 고려할 때, 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보입니다.

* 그러나 본건은 준신축급에 비해 연식이 오래되었고, 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로 시세와의 차이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 주변 지역은 주택가로 형성되어 있으며, 대로변 접근성이 좋아 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 조사가 필요합니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 외부 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

* 본건 남동측 인근에 부흥초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태, 내부 구조, 하자 여부 등을 파악할 수 없습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.2. 권리관계 불확실성 (미소멸 권리)

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로만 기재되어 있어, 실제 지상권 존재 여부 및 그 범위, 인수 조건 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 중요한 요소입니다.

6.3. 임차인 관련 불확실성

* 임차인 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 임대관계가 미상으로 기록되어 있습니다. 실제 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 별도의 보증금/차임 약정이 있는지 등을 철저히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 주거지역에 위치하며, 교통 및 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 비교적 넓은 면적을 가지고 있음에도 불구하고 감정가가 최근 시장가 대비 낮게 형성된 것으로 보입니다. 하지만 내부 상태 미확인, 미소멸 가능성이 있는 지상권, 임대차 관계의 불확실성 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, '소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 여부 및 인수 여부는 본건의 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 요소이므로, 반드시 현장 방문 및 등기부, 건축물대장 등 관련 서류를 통해 면밀히 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구의 주거 지역 내 입지.

* 대로변 접근성이 좋고 버스 정류장이 인근에 있어 교통 편의성이 우수함.

* 최근 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성 (단, 리스크 요인 해소 시).

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

* 유사 물건의 최근 시세 정보를 종합하고, 미확인 내부 상태, 미소멸 권리(지상권) 가능성, 임차인 관련 불확실성 등의 리스크를 고려할 때, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 감정가 수준인 180,000,000원에서 시작하여, 현장 조사 및 권리관계 분석 결과에 따라 상향 조절합니다.

* 공격적인 접근: 시세 분석 결과, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 감수할 경우, 200,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 위험 감수 능력에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 소멸되지 않는 지상권이 존재하고 인수해야 하는 경우, 예상 입찰가를 크게 하향 조정해야 할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.