나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509889 [1] 인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 110동 27층 2705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천은송중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상45층 건내 제27층 제2705호로서,
(사용승인일 : 2023.02.14)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샛시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 2필지 일단의 필지로서, 동측, 남측으로 약 30미터내외, 북측으로 20미터 내외, 서측으로 약 35미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

송도동 312-1 :일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭 50m~70m)(2021-12-27)(광2-14)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(대1-송1)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

송도동 312-4 :일반상업지역(2015-07-13) , 지구단위계획구역(2023-12-18) , 광로3류(폭 40m~50m)(2015-07-13)(광3-29)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(대1-송1)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-06)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509889 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOO (등기부상 채권자: 인천수산업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 312-1 호반써밋송도 110동 27층 2705호

건물명: 호반써밋송도

용도: 오피스텔

사용승인일: 2023년 02월 14일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건축물 층수: 지상 45층 중 27층

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 샛시 창호 마감 등

기본설비: 위생 및 급·배수설비, 승강기, 소방, 도시가스 등 구비

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 341,000,000원

토지면적(대지권): 21.10㎡ (약 6.38평)

토지지분: 21.1014㎡ (약 6.38평)

건물면적(전용면적): 74.91㎡ (약 22.66평)

건물지분: 74.9136㎡ (약 22.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천은송중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 2필지 일단의 토지로, 동측 및 남측 약 30미터, 북측 약 20미터, 서측 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사인천송도엠투피에프브이 (2023-03-24)

* 소유권이전: 김서아 (2023-04-11, 매매)

* 근저당권: 인천수산업협동조합 (2023-04-11, 384,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 인천수산업협동조합 (2025-06-13, 324,462,901원) - 본건 경매 개시 결정

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 384,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계가 미상이더라도, 보증금이나 차임이 없더라도 점유자 여부에 대한 확인이 필요하며, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 말소되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 용도

* 송도동 312-1: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m~70m), 대로1류(폭 35m~40m), 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년간 매립목적변경 제한), 성장관리권역

* 송도동 312-4: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 대로1류(폭 35m~40m), 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년간 매립목적변경 제한), 상대보호구역(2025-01-06), 성장관리권역

* 토지 이용: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

주위 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 인천은송중학교 인근 위치

* 기타: 아파트 단지, 근린생활시설 등

5.2. 주거환경

본건은 신축 오피스텔로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

* 공유수면 준공매립지: 매립 관련 제한이 있으나, 현 시설 이용에는 직접적인 영향이 미미할 것으로 판단됩니다.

* 상대보호구역(송도동 312-4): 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있으나, 본건 오피스텔 이용에 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 송도국제도시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있음을 인지할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2023년 준공)된 호반써밋송도 내 오피스텔로, 연수구 송도동의 우수한 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다. 아파트, 업무시설, 상업시설이 복합된 지역에 위치하며, 인근에 교육시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위 임의경매로 진행되어 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 사항입니다. 최근 매매 사례들을 볼 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 전략적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 송도국제도시 내에서도 주요 도로와 인접하여 접근성이 좋습니다.

* 복합 단지: 아파트, 오피스텔, 상가 등이 함께 조성된 단지로, 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 송도국제도시의 지속적인 개발 계획에 따라 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적(약 74~75㎡)의 오피스텔 거래가는 2026년 3월 27,500만원 ~ 29,500만원 범위에서 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 341,000,000원이지만, 최근 시세는 감정가보다 낮은 수준입니다. 27층이라는 중간 이상 층수와 신축임을 감안할 때, 최근 거래가 중 중간값 이상을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 매매가: 275,000,000원 ~ 295,000,000원

* 감정가: 341,000,000원

현 시세 및 경매 특수성을 고려하여, 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

이는 권리 인수 부담이 없고, 신축 오피스텔로서의 가치를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.