나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1186 [1] 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 891동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 인천광역시 중구 중산동 소재 ""인천중산초등학교"" 남서측 인근에 위치한 공동
주택(아파트)으로서 주위는 대단위 아파트단지, 단지내 상가, 학교, 공원 등이 소재하여 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 자유로우며, 인근 간선도로변으로 관내 순환버스 정류장이 위치하고
있어 대중교통편은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층 공동주택(아파트) 제891동 제8층 제804호로서,
(사용승인일 : 2019.09.25)
외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 석재판넬붙이기
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상·수도 및 급배수시설, 도시가수설비, 개별난방시설, 소화전, 자동화
재탐지 및 경보기, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 사다리 형태의 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

당해 아파트단지와 연결된 공도 및 단지내 도로를 이용하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역,대로2류(폭30m~35m)(접합), 대로3류(폭25
m~30m)(접합),경제자유구역<경제자유구역의지정및운영에관한특별법>, 성장관리권역(2014-11-
03)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1186 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1889-2 영종국제도시 화성파크드림 891동 8층804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 464,000,000원

* 토지면적: 48.79㎡ (약 14.76평)

* 토지지분: 48.7852㎡ (약 14.76평)

* 건물면적(분양면적 추정): 84.74㎡ (약 25.64평)

* 건물지분: 84.7363㎡ (약 25.64평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

* 인천광역시 중구 중산동 소재 인천중산초등학교 남서측 인근에 위치

* 대단위 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 보통임

1.2. 2.교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 자유로움

* 인근 간선도로변으로 시내 순환버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준임

1.2. 3.건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 36층 공동주택(아파트) 891동 8층 804호

* 사용승인일: 2019년 9월 25일

* 외벽: 몰탈 위 수성페인팅 및 석재판넬 붙이기

* 내벽: 벽지도배 및 타일 붙이기

* 창호: 샷시 창호

1.2. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m) 접합

* 경제자유구역, 성장관리권역

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 현황

* 등기부상 말소기준권리: 2019년 12월 9일 접수된 하나은행 근저당권(을1, 채권액 145,200,000원)

* 본 경매는 하나은행의 임의경매 신청(갑9)으로 진행됨

* 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 서*주

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 1월 7일

* 확정일자: 2021년 9월 15일

* 배당신고일자: 2023년 11월 10일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없음으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨)

1.3. 3.등기부 요약 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권 보존 (화성산업주식회사)

* 소유권 이전 (박용석)

* 근저당 (하나은행): 145,200,000원 (말소기준)

* 주택임차권 (서연주): 350,000,000원 (말소)

* 2번임차권경정 (정보 미상): 150,000,000원 (말소)

* 가압류 (신한은행): 49,920,301원 (말소)

* 압류 (서인천세무서장) (말소)

* 압류 (계양구) (말소)

* 임의경매 (하나은행): 128,600,023원 (말소)

* 압류 (국민건강보험공단) (말소)

* 등기부채권 총액: 345,120,301원

1.4. 상권 분석

* 주변이 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 지역으로서의 상권이 안정적임

* 단지 내 상가, 학교, 공원 등 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음

* 아파트 밀집 지역 특성상 일반적인 생활 편의 시설 접근이 용이함

1.5. 생활 정보

* 단지 내 편의시설 및 인근 상업시설 이용이 편리함

* 인천중산초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경이 양호함

* 기본적인 위생, 상하수도, 급배수, 도시가스, 개별난방, 소화전, 자동화재탐지, 승강기 등 생활 편의 설비가 완비되어 있음

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 서*주 씨는 전입일자(2020.01.07)가 말소기준권리(2019.12.09)보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석되나, 해당 임차인의 보증금(350,000,000원)은 높은 금액이므로 추가적인 권리 변동 가능성 및 세부 내용을 면밀히 검토할 필요가 있음

* 감정평가서상 '공부와의 차이 없음'으로 기재되어 있으나, 실제 점유 현황 등은 별도의 확인이 필요함

* 제시된 정보에 특이사항 및 주의사항 항목에 구체적인 내용이 없어, 추가적인 현장 조사 및 관련 자료 검토가 필요함

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 중산동에 위치한 신축급 아파트로서, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편임

* 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 것으로 보임

* 임차인의 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 세부 사항은 신중한 검토가 요구됨

* 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 때, 투자 가치 잠재력이 있는 물건으로 판단됨

1.8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건축물이며 하자 발생 가능성 낮음

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 대단지 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하부 권리들은 소멸 예상, 임차인 대항력 없음으로 명확한 권리 분석 가능

* 지역 개발 잠재력: 영종국제도시 개발 계획과 연계한 향후 시세 상승 기대

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 유사 물건 시세, 본 물건의 개별적인 가치 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가 결정 필요

* 본 보고서에서는 상세한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 예상 입찰가를 산정해야 함

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.