나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509854 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1590-5 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석박위시장역"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 본건 주위는 다세대주택 및 다가구 주택 등이 주를 이루는주 택지이며
주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건중 4층 401호로서,
외벽: 외장 벽돌마감 및 드리이비트마감.
창호: 하이새시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방시설, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 07. 01]), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509854 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 160,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1590-5, 2동 4층 401호

건물용도: 다세대주택

토지면적: 31.71㎡ (약 9.6평)

건물면적: 50.60㎡ (약 15.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2008년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층

외벽: 외장 벽돌마감 및 드리이비트마감

창호: 하이새시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""석박위시장역"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택 및 다가구 주택 등이 주를 이루는 주택지대로서, 주변 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 전반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 11월 24일자 주택도시보증공사의 가압류 (등기부채권 총액 1,227,000,000원)

경매개시결정: 2025년 06월 10일자 한국주택금융공사의 강제경매 (사건번호 2025타경509854)

기타 권리: 소유권이전, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 문

보증금: 157,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 30일

확정일자: 2021년 11월 25일

배당신고일자: 2024년 01월 29일

대항력: 있음

* 채무자가 아닌 임차인으로, 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

선순위 임차권 (문 ): 보증금 157,000,000원. 확정일자(2021.11.25) 및 전입일자(2021.12.30)상 대항력이 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 2026년 4~5월 실거래가 분석 결과, 인근 유사 다세대주택의 거래금액은 82,000,000원에서 122,000,000원 범위에서 형성되고 있습니다.

본건과 유사한 면적(약 43~44㎡)의 다세대주택이 3층 및 4층에서 8,200만원, 9,000만원, 12,200만원에 거래되었습니다.

건축연도별로는 1993년, 2001년, 2012년 건물이 포함되어 있습니다.

본건의 감정가는 160,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 157,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면 실질적인 취득 비용은 더 높아집니다.

4.2. 건물 현황

본건 건물은 "주안동 1590-5번지"에 위치하며, 총 2개동으로 구성된 다세대주택 단지입니다.

총 대지면적 455.7㎡에 건축면적 842.65㎡ 규모로, 2008년 사용승인되었습니다.

총 12세대가 거주하고 있습니다.

건물 상태는 일반적인 다세대주택으로, 특이사항은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시장(석박위시장), 상업시설, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주안동 인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다. (구체적인 학군은 확인 필요)

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설(공장, 유해시설 등)이 눈에 띄지 않습니다. 주변은 주거지 밀집 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 문 씨의 보증금 157,000,000원입니다. 이 금액 전액이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 낙찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항이 됩니다.

6.2. 명도 리스크

대항력 있는 임차인이 거주 중이므로, 명도 과정에서 시간 소요 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 임차인과의 원만한 협의가 중요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 157,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 있습니다. 이는 낙찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항이 됩니다.

주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 임차인 인수 보증금까지 고려하면 투자 가치 판단에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권(석박위시장역 인근)이라는 점과 주안동의 꾸준한 수요를 기반으로 합니다.

건축년도가 비교적 최근(2008년)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

인천 미추홀구는 지속적인 개발 및 도시재생 사업이 진행되는 지역으로 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가(최고 122,000,000원)와 본건의 건물 면적, 건축 연도 등을 고려할 때, 본건의 순수 시장 가치는 약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 순수 시장 가치를 기반으로 입찰가를 산정하면 130,000,000원 내외가 될 수 있습니다.

그러나 실제 총 지출 금액은 '입찰가 + 인수 보증금(157,000,000원)'이 되므로, 매우 높은 총 투자 비용이 발생하게 됩니다. (예: 130,000,000원 입찰 시 총 287,000,000원 지출)

이러한 점을 감안할 때, 본건은 투자 가치 판단에 극히 보수적인 접근이 요구됩니다.

권장 입찰가: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

* 본 권장 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하여, 총 지출액이 주변 시세를 과도하게 초과하지 않도록 보수적으로 산정된 것입니다. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의 가능성, 배당률 분석, 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.