나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1172 [1] 인천광역시 서구 석남동 327-3 에프에이치브라운 102동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 인천2호선 ""서부여성회관역"" 남동측 인근에 위치하며,
주변으로 근린생활시설, 다세대주택 및 연립주택 단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 인천2호선 ""서부여성회관역"" 및 시내버스정류장이
소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제102동 제2층 제203호로서
(사용승인일 2022.03.15)

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형 생활주택-단지형 다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북동측으로 약 20미터 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구
역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교
육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문
의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

건축물 현황도상 1층 지붕을 베란다(테라스)로 사용하고 있어 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1172 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 327-3 에프에이치브라운 102동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물면적: 37.64㎡ (약 11.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 인천2호선 서부여성회관역에서 남동측 인근에 소재합니다.

주변으로는 근린생활시설, 다세대주택 및 연립주택 단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인천2호선 서부여성회관역 및 다수의 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 12일 접수된 수협은행의 근저당(금액: 280,600,000원)입니다.

말소기준권리 이후의 등기사항(롯데카드, 광주은행의 가압류 및 수협은행의 임의경매)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

소유권은 주식회사채울종합건설에서 김기도로 이전되었습니다.

현재 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다(인수 보증금 합계: 0원).

다만, 임대차 관계가 공부상 명확히 확인되지 않아(임대미상임), 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 석남동 지역은 다세대주택 및 연립주택 등이 밀집된 주거 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 자료 분석 결과, 유사한 다세대주택의 거래 사례들이 존재하나, 본건의 건축 연도(2022년 사용승인)가 비교 대상 주택들(1992년, 2011년)보다 현저히 신축이라는 점을 고려할 때, 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

제공된 정보만으로는 특정 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았으나, 정확한 상권 및 입지 분석을 위해서는 현장 방문을 통한 주변 환경 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

본건은 2022년 03월 15일 사용승인이 완료된 철근콘크리트구조의 건물 내 2층에 위치한 다세대주택입니다.

건물 외벽은 벽돌쌓기 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

공부상 현황은 도시형 생활주택-단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측 및 북동측으로 약 20미터 및 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 현황도상 1층 지붕을 베란다(테라스)로 사용하고 있어 평가에 포함되었다는 점은, 향후 건축물 관련 규제나 재건축 시 예상치 못한 이슈를 야기할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로 명확히 확인되지 않아, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금 변제 여부 등을 철저히 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

감정가는 247,000,000원이나, 제공된 주변 유사 부동산 매매 사례(77,000,000원~105,000,000원)와 건축 연식 차이를 감안하더라도 가격 차이가 매우 커, 감정가의 적정성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 건물로, 최신 설비와 깔끔한 상태를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수하고 주거 환경도 양호한 편입니다.

다만, 제공된 시세 자료와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재하며, 베란다 불법 사용 가능성 등 현황과 공부상 차이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 권리 관계는 명확한 편이나, 임대차 미상 부분은 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 하자 및 노후화 위험이 적습니다.

서부여성회관역 역세권으로 교통 여건이 우수합니다.

다세대 주택 밀집 지역으로 주거 수요가 안정적인 편입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원(24,700만원)입니다.

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식의 다세대주택은 77,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다.

하지만 본건은 2022년에 사용승인된 신축 건물이므로, 해당 거래 사례들의 연식(1992년, 2011년)과는 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 신축이라는 점을 고려하면 감정가가 적정하거나 시장 가치에 부합할 가능성이 있으나, 제공된 매매 사례와의 괴리가 매우 크므로 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80~90% 수준인 약 197,600,000원 ~ 222,300,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 정확한 현재 시세 파악을 위해서는 건축 연식, 면적, 층수, 내부 상태 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 또한, 현장 방문을 통해 공부와의 차이, 임차인 현황, 베란다 사용 부분 등에 대한 면밀한 확인 후 입찰가를 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.