나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509830 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 732-3 엑슬루타워 102동 22층2205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""인주중학교"" 북서측 인근에 위치하고
부근은 아파트,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2010년 9월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 기타지붕 53층건중 제22층 제2205호로
외벽:페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 아파트의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역(용현·학익3블럭(2006.10.16)),가축사육제한구역
(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(남부교육청
2009-175)<교육환경 보호에 관한 법률>,도시개발구역(용현/학익 3블록 도시개발구역)
<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509830 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 732-3 엑슬루타워 102동 22층2205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 531,000,000원

* 토지면적: 60.15㎡ (약 18.19평)

* 토지지분: 60.148㎡ (약 18.19평)

* 건물면적: 107.51㎡ (약 32.52평)

* 건물지분: 107.507㎡ (약 32.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 건물명: 엑슬루타워

* 사용승인일: 2010년 9월 13일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 층수: 53층 중 22층

* 전유부 면적: 107.51㎡ (약 32.52평)

* 건축물 총 면적 (102동 기준): 39,093.535㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '인주중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황:

* 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태:

* 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (용현·학익3블럭), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 2010-10-19: 씨티산업개발주식회사 소유권 보존 (갑1)

* 2010-11-30: 유옥순 소유권 이전 (갑2)

* 2017-11-08: 김윤기 소유권 이전 (갑4) - 매매

* 2020-08-05: 한국자산관리공사 근저당 (을4) - 권리금액 281,380,000원, 말소기준권리

* 2022-08-24: 하나캐피탈주식회사 근저당 (을7) - 권리금액 358,800,000원

* 2025-06-10: 한국자산관리공사 임의경매개시결정 (갑5) - 권리금액 257,260,694원

* 말소기준권리: 2020년 8월 5일 접수된 한국자산관리공사 근저당 (을4)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능한 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 주변에 학교가 소재하여 기본적인 수요층 확보가 용이하며, 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 엑슬루타워

* 주소: 인천광역시 미추홀구 학익동 732-3

* 총 동수: 102동 포함 단지 (전체 6동)

* 총 세대수: 238세대 (102동 기준)

* 사용승인일: 2010년 9월 13일

* 최고층: 53층 (본건 22층)

* 총 주차대수: 1067대 (단지 전체)

* 주변 시설:

* 인천 미추홀구 지역은 환경 관련 이슈가 일부 있으며, 과거 남항소각장 조성 관련 주민 반대 사례가 있었던 점과 일부 지역에서 악취 관련 데이터가 측정된 점은 참고할 만합니다.

* 현재 본건 위치 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문을 통한 내부 상태 확인의 어려움: 감정평가서에 따르면, 거주인 등 이해관계인의 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 파악하지 못하였으며, 일반적인 사양을 기준으로 평가되었습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 리스크로 이어질 수 있습니다.

* 시세 변동성: 제공된 최근 매매 자료에 따르면 동일 단지 내에서도 면적, 층수, 향에 따라 가격 차이가 존재하며, 부동산 시장 상황에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2010년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 학익동의 엑슬루타워 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮은 것으로 판단됩니다.

* 다만, 현장 답사를 통한 내부 상태 확인이 선행되어야 하며, 최근 실거래가 추이가 감정가보다 다소 낮은 점을 감안하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 학익동의 입지적 이점 및 엑슬루타워라는 비교적 인지도가 있는 아파트 단지입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 주거 선호도 변화에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 실거래가 분석:

* 118.308㎡ (약 35.79평) : 475,000,000원 (2026년 5월)

* 91.3㎡ (약 27.62평) : 420,000,000원 (2026년 6월)

* 130.897㎡ (약 39.60평) : 520,000,000원 (2026년 6월)

* 본건 건물 면적: 107.51㎡ (약 32.52평)

* 시세 분석:

* 본건 면적(107.51㎡)은 최근 거래된 118.308㎡ 매물과 유사한 크기입니다. 해당 매물의 거래가(475,000,000원)를 기준으로 단위 면적당 가격(약 4,015,000원/㎡)을 산출할 경우, 본건의 예상 시세는 약 431,667,650원 (107.51㎡ * 4,015,000원/㎡)으로 추정됩니다.

* 감정가(531,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮은 경향을 보이므로, 감정가보다는 시세 범위를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 범위(420,000,000원 ~ 520,000,000원)와 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 1차 유찰 가능성 및 경쟁 상황을 감안한 합리적인 예상 입찰가는 450,000,000원 선으로 판단됩니다. 이는 향후 부동산 시장 전망 및 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적으로 조절될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.