나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509995 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-20 인천청라골드클래스2차오피스텔 14층1419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라3동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제14층 제1419호로서,
외벽 : 강화유리 및 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2021-02-25)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역,
지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 내역

2.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509995 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-20 인천청라골드클래스2차오피스텔 14층1419호

감정가: 175,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평) - 전용면적

매각대상: 토지, 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 채권자)

2.2. 건물 정보

건축년도: 2021년 02월 25일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제14층 제1419호

외벽: 강화유리 및 몰탈위 페인팅 등

창호: 샷시 창호 등

용도: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)

2.3. 토지 정보

이용상태: 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, '청라3동행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 감정평가 요약에 따른 말소기준권리(을구 5번 또는 혼동 가능성 있는 기재) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑구 5번 가압류 (인천신용보증재단, 2023-02-02, 31,487,460원) - 말소 예정

* 갑구 7번 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-06-16, 36,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 181,487,460원

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 최재영)

* 권리내역: 임대차보증금 150,000,000원, 전입일자 2021. 6. 1., 확정일자 2021. 5. 24.

* 특이사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. (대항력 있음)

4.3. 임차인 현황 (참고용)

* 임차인: 주택도시보증공사(최재영)

* 보증금: 36,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-01

* 확정일자: 2021-05-24

* 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 위 임차인 정보는 권리분석 상 인수되는 150,000,000원의 임차권과 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 권리분석 종합 의견

본 건의 가장 큰 특징은 선순위 임차인의 대항력 있는 권리입니다. 등기부상 150,000,000원의 주택임차권이 '인수'되는 것으로 명시되어 있으며, 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 할 금액입니다. 따라서 입찰 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 청라동 일대는 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 개발되어 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 형성 및 활성화 가능성이 높은 지역입니다. 주변에 행정복지센터, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후수요가 뒷받침됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 문화시설

단지 인근에 각종 상업시설, 금융기관, 의료시설 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6.2. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수하여 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 150,000,000원의 임차보증금 인수 부담입니다. 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 이 금액을 추가로 부담하게 되므로 총 취득 비용이 상승합니다.

7.2. 감정가와 시세의 차이

최근 실거래가 데이터와 감정평가액 간에 차이가 존재합니다. 감정가 175,000,000원에 비해 최근 매매가는 134,500,000원 ~ 145,000,000원 수준입니다. 이는 시세 변동, 또는 해당 물건만의 특정 조건(층, 향, 내부 상태 등)으로 인한 가격 차이일 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로 입지 및 생활 편의성이 양호하며, 주변 상권 또한 안정적으로 유지될 것으로 예상됩니다. 그러나 선순위 임차인의 150,000,000원 보증금 인수라는 중대한 부담이 존재하므로, 투자 가치 판단 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다. 낙찰 후 인수되는 보증금까지 고려한 총 취득 비용 대비 수익성을 면밀히 분석해야 할 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 하자 발생 가능성 낮음.

* 청라국제도시 내 중심상업지역에 위치하여 직주근접 및 임대수익 기대 가능.

* 교통 편의성 및 생활 인프라 우수.

10. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 오피스텔 매매가는 13,450만원에서 14,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

감정가는 175,000,000원이지만, 이는 최근 실거래가와 다소 차이가 있습니다.

입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 부동산의 시장 가치를 기준으로 고려합니다.

최근 실거래가 최고가인 145,000,000원을 기준으로, 본건의 시장 가치를 평가하며, 보수적인 접근을 통해 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 145,000,000원

[주의사항]

상기 예상 입찰가는 인수되는 150,000,000원의 임차 보증금을 제외한 금액입니다.

만약 배당에서 임차 보증금 150,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 실제 총 취득 비용은 낙찰가에 150,000,000원을 더하게 됩니다.

따라서, 예상 취득 총액은 약 295,000,000원 (145,000,000원 + 150,000,000원)이 됩니다.

투자 결정 시, 이 부분을 반드시 고려하여 수익성을 재산정하시기 바랍니다.

임차인 최재영의 보증금 150,000,000원 인수 여부를 최종적으로 확인하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.