나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1190 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층143호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경중로길에 위치하며,
주위는 아파트단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2021년 7월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중
1층 143호 외 1개호수로서,
외벽: 석재 및 페인팅 마감
창호: 알루미늄샷시 페어글라스창호임.
(사용승인일:2021-07-23)

이용상태

'판매시설'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설,
에스컬레이터, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지적 미정리 상태임(경서3구역도시개발지구).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나, 매각목적물 및 평가에 포함됨
-인천 서구청으로부터 청라도시개발(주)에서 발급한 분양대금납부확인서 및 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신서가 제출되어 있음(2025.7.11.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경1190 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층 143호

1.3. 건물 현황

* 용도: 판매시설

* 건물 면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

* 건물 지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

* 사용승인일: 2021년 7월 23일

1.4. 토지 현황

* 토지 면적: 0.00㎡ (0평)

* 토지 지분: 0㎡ (0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

1.5. 감정가

648,000,000원

1.6. 기타 기본 정보

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대지권 미등기, 유동화 물건

* 주의사항: 대지권 미등기이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되며, 분양대금 납부 확인서 및 취득세 납부 회신서가 제출되어 있음(2025.7.11.자).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 경중로길에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

2.3. 인접 도로 및 토지 이용

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접하며, 토지는 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다. 지적은 미정리 상태입니다(경서3구역도시개발지구).

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 국민은행 근저당(2023.11.15.)이며, 이보다 후순위인 을1, 을2, 을3, 갑6, 갑7, 갑8, 을3-1 등의 권리는 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

명시된 바에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부채권 총액

1,436,490,482원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 1. (주)피싱파라다이스, 조만성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-05

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2023.11.15.)

* 갑5: 소유권이전 (매매, 2023.11.15.)

* 을1: 근저당 (국민은행, 1,132,800,000원, 말소기준)

* 을2: 근저당 (하나은행, 120,000,000원, 말소)

* 을3: 근저당 (주식회사레드캠프코리아, 100,000,000원, 말소)

* 갑6: 가압류 (롯데카드, 36,430,482원, 말소)

* 갑7: 가압류 (인천신용보증재단, 47,260,000원, 말소)

* 갑8: 임의경매 (국민은행, 975,390,794원, 말소)

* 을3-1: 3번근저당권가처분 (인천신용보증재단, 말소)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본건은 '판매시설'로 이용 중에 있으며, 2021년 7월 사용승인된 건물 내 1층에 위치합니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조로 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 알루미늄샷시 페어글라스창호입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지시설, 에스컬레이터, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 주변 상업 시설 현황

주위에는 아파트 단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 경서3구역 도시개발지구 내에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 주거 시설

인근에 GS더프레시 인천북청라점 등 근린생활시설이 있으며, 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

5.2. 지역 특성

경서3구역은 복합 상업 중심지역으로 개발되고 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 평가 및 매각 목적물에 포함되어 있으며 관련 분양대금 납부 확인서 및 취득세 납부 회신서가 제출되어 있어 법적 문제 발생 가능성은 낮습니다.

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 과정을 거친 것으로, 일반 물건보다 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상이지만, 해당 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 금액이 미상인 점은 항상 주의가 필요합니다.

6.4. 주변 환경

현재 검색 결과, 경서3구역 주변으로는 공공 열분해시설 설치 논의가 있으며 주민 반발이 있는 것으로 파악되었습니다. 또한, 5성급 호텔 유치 계획은 아직 불투명한 상황입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 2021년 준공된 신축급 상가로, 1층에 자리하고 있어 접근성이 양호합니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 관련 서류가 제출되어 해결 가능성이 높습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 상회하나, 본 물건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 내 1층 상가로서 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 경서3구역 도시개발사업지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대지권 미등기 문제가 해결될 경우 물건 가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

* 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 648,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 본건의 활용 가능성, 낙찰을 위한 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.