나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509954 [1] 인천광역시 부평구 부평동 180-15 중앙아파트 에이동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""1호선 부평역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""부평역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2002.09.04.)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509954 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 180-15 중앙아파트 에이동 3층 301호 (도로명 주소: 인천광역시 부평구 광장로30번길 68)

* 용도: 아파트

* 감정가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

* 토지면적: 12.17㎡ (약 3.68평)

* 토지 지분: 12.17㎡ (약 3.68평)

* 건물면적: 32.86㎡ (약 9.94평) (전용면적)

* 건물 지분: 32.86㎡ (약 9.94평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

1.2. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

* 사용승인일: 2002년 09월 04일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 지하철 1호선 '부평역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 부평역을 중심으로 대규모 지하상가, 백화점, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 인천 지역 최대 규모의 번화한 상권을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통망

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다.

* 도보 거리 내 지하철 1호선 '부평역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 서울외곽순환고속도로 송내IC가 차량 약 2km 거리에 위치해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2023년 12월 01일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (등기부채권 총액: 185,000,000원).

* 본 경매 물건은 위 말소기준권리보다 후순위 권리들의 경매 신청으로 진행되었습니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 가압류, 강제경매, 압류 등 (말소기준권리 포함 하위 모든 권리).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, 감정평가서 상 '지상권'이 언급되었으나, 현재 등기부상 해당 사항은 없습니다).

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이상연

* 대항력: 있음

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 24일

* 확정일자: 2022년 10월 26일

* 배당신고일자: 2025년 06월 12일

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전부 배당될 것으로 예상됨을 의미하나, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 임차인과의 직접적인 소통을 통해 정확한 인수 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다.

* 부평역 일대는 인천 최대 규모의 상권으로, 10대~20대의 젊은 층을 주 고객으로 하는 지하상가, 의류, 잡화, 식당 등이 밀집되어 있습니다.

* 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 공존하며, 꾸준한 유동인구와 소비력을 바탕으로 활발한 상권이 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 단지 주변에 다양한 편의시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 부평역 인근은 다양한 문화시설과 쇼핑몰이 많아 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 주변에 다수의 학원가 및 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

* 검색 결과, 본건 주소지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 찾기 어려웠습니다. 다만, 쓰레기 소각장 건설과 관련하여 부평구 인근 지역 주민들의 반대 움직임이 과거부터 있었던 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* '대항력 있는 임차인' (이상연)이 존재하며, 보증금 1억 4천 5백만원에 대한 인수 여부가 중요한 고려사항입니다. 비록 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력으로 인해 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수하거나 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 본건이 속한 중앙아파트 건물은 공동주택(아파트)과 제1종 근린생활시설(의원 등)이 혼재된 복합 용도 건물입니다.

* 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등 도시계획상의 제약이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 부평역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 대규모 상권이 발달해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 소형 면적의 아파트로 투자 및 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이와 관련하여 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 있는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 현재 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 예상되지만, 잠재적인 인수 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 부평역 도보 이용 가능 거리로 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* 풍부한 배후 수요: 부평역 주변의 대규모 상업시설 및 주거 단지는 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적의 매력: 전용면적 약 9.94평의 소형 아파트로, 소액 투자자나 1인 가구 실수요자에게 적합합니다.

* 부평 역세권 개발 기대: 부평역 일대는 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화가 예상되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4천만원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4천 5백만원이 경매 절차를 통해 모두 소멸되는 것으로 예상되므로, 인수할 보증금은 없는 것으로 간주할 수 있습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 다만, 실제 낙찰가는 임차인과의 협상 결과 및 기타 제반 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 상세한 권리관계 재확인이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.