나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1193 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 116-6 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""인천비즈니스고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층 건물내 3층302호로서,
외벽 : 적벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일: 1990.08.02)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-02-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012- 08-30)(남부교육지원청 학생건강안전과-7746)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-10-01)(남부교육지원청 평생교육건강과-15029(2015.10.01))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-05-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경1193 (1) 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 116-6번지 3층 302호이며, 건물명은 금호빌라입니다.

용도는 다세대주택으로, 감정평가액은 94,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 도OOOOOOOO입니다.

본건은 재매각 물건으로, 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

토지 면적은 29.42㎡(약 8.90평)이며, 건물 면적은 42.23㎡(약 12.77평)입니다.

건물은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 구조의 3층 건물 중 3층 302호이며, 사용승인일은 1990년 8월 2일입니다.

외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천비즈니스고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북동측으로 노폭 10m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 10월 1일 접수된 도화2동새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않으나, 해당 권리는 본건 등기사항에 존재하지 않습니다.

등기부채권 총액은 169,265,041원입니다.

주요 등기 내용은 소유권 이전(갑1, 갑2), 근저당(을5, 말소), 가압류(갑3, 갑5, 말소), 압류(갑4, 말소), 임의경매 개시결정(갑6, 말소) 등이 있습니다.

모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정이므로 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함되어야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 도화동 일대는 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일, 도화동 233-1번지 한양(연립, 53.85㎡, 1983년식) 90,000,000원 거래.

* 2026년 5월 7일, 도화동 245-8번지 우림빌라(다세대, 32.76㎡, 1992년식) 45,000,000원 거래.

* 2026년 5월 6일, 도화동 116-10번지 금호빌라(다세대, 38.23㎡, 1990년식) 50,000,000원 거래.

분석 결과, 본건과 유사한 면적(32.76㎡~38.23㎡)의 다세대주택이 4,500만원에서 5,000만원 사이에 거래되었습니다. 본건(42.23㎡)은 해당 거래 사례들보다 면적이 약간 크지만, 건축 연도(1990년)는 유사합니다. 감정가(9,400만원)와 최근 실거래가 사이에 상당한 가격 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건은 인천비즈니스고등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경이 양호합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 분포한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 매수인이 잔금을 납부하지 못했거나 다른 사유로 인해 재매각 절차가 진행되는 건으로, 입찰 전 관련 공고 및 유의사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 두 배 높은 금액을 준비해야 합니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유자가 있는지, 임차인이 있다면 대항력이 있는지 여부가 불분명합니다. 명도 대상자가 있을 경우 추가적인 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위나 재건축 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 교통 편의성이 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편이므로, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 가치 상승 잠재력: 재건축이나 리모델링을 통해 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인해 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있어, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(30~40㎡) 다세대주택의 최근 실거래가 자료에 따르면, 4,500만원에서 5,000만원 수준입니다. 본건의 감정가는 9,400만원으로, 최근 실거래가와의 격차가 상당함을 알 수 있습니다. 재매각 물건의 특성과 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가를 6,500만원에서 7,500만원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.