나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2160 [1] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층08-015호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동에 소재한 ‘산마루초등학교’ 북동측 인근에 위치한 ‘구리갈매금강펜테리움아이엑스타워’ 지식산업센터동 단위호로서, 인근은 지식산업센터, 오피스텔 등 상업 및 업무용 부동산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 인근 대중교통시설과의 거리 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층/지하2층 건물 내 8층 08-015호로,
외벽: 석재붙임 및 페어글래스 등
내벽: 페인팅 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

본 건물은 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 공장 및 지원시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건물은 서측 등으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경2160 (1)

* 소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층08-015호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

* 건물면적: 31.88㎡ (약 9.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

2. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ‘산마루초등학교’ 북동측 인근에 위치한 ‘구리갈매금강펜테리움아이엑스타워’ 지식산업센터동 8층 08-015호에 소재함.

* 주위환경: 인근은 지식산업센터, 오피스텔 등 상업 및 업무용 부동산으로 형성되어 있으며, 단지 내외로 다양한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됨.

* 교통: 차량을 이용한 본 건물까지의 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 대중교통시설과의 거리 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 무난한 편임.

* 건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 10층 / 지하 2층 건물 중 8층에 위치함. 외벽은 석재붙임 및 페어글래스, 내벽은 페인팅, 창호는 새시창호로 마감됨.

* 토지이용: 해당 토지는 부정형의 토지로, 공장 및 지원시설 건물 부지로 이용 중임.

* 도로접근성: 본 건물은 서측으로 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구(구리갈매공공주택지구), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있음.

* 주변시설: 본 건 인근에 산마루초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다수의 지식산업센터와 오피스텔이 밀집한 지역으로 업무 및 상업 활동이 활발한 편임. 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2024-03-29, 채권최고액: 144,000,000원)

* 등기부 요약:

* 주식회사펜토건설의 소유권이전3번신탁등기 말소 (말소 예정)

* 주식회사아이앤큐테크놀로지의 소유권이전 (매매금 150,206,000원) (말소 예정)

* 하나은행 근저당권 (144,000,000원) (말소 기준 권리, 매각으로 소멸)

* 용산세무서장 압류 (말소)

* 하나은행 임의경매개시결정 (채권액 119,318,783원) (현재 경매 절차, 매각으로 소멸)

* 구리세무서장 압류 (말소)

* 권리 분석 결론: 상기 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 명확하게 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되므로, 명도를 진행함에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 경우 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 144,000,000원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 경기도 구리시 갈매동의 지식산업센터 및 상업/업무 시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 학교와 오피스텔 단지가 있어 낮 시간대 유동 인구는 일정 수준 유지될 것으로 보입니다.

* 업종 적합성: 지식산업센터 용도로 공급되어 공장, 지원시설(기숙사, 근린생활시설, 업무시설) 등으로 활용 가능하며, 다양한 사업체의 입점이 가능한 지역적 이점을 가집니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북동측 인근에 산마루초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

* 교통편의: 인근 간선도로와의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성 또한 갖추고 있어 출퇴근 및 외부 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 지식산업센터 단지 내 상가 및 주변 오피스텔 단지에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 일반 경매 물건과 비교 시 절차상 일부 차이가 있거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 용도 제한: '공장(지식산업센터)임'이라는 명시된 주의사항은 해당 용도 외 다른 용도로의 전환 또는 사용에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 미상 임대 관계: 임대차 관계 및 임차인 현황이 명확하게 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 경우 잠재적 리스크 요인이 됩니다.

* 신축 후 경매: 건물 준공(2020년 2월) 후 비교적 짧은 기간 내에 경매가 진행되고 있어, 건물의 초기 하자에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시의 주요 업무 및 산업 단지 내에 위치하여 지리적 이점이 있으며, 교통 및 교육 환경 또한 비교적 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확하나, 임대차 관계의 불명확성은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 유동화 물건이라는 특성과 신축 후 경매 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 구리 갈매지구 핵심 입지: 신흥 업무/산업 단지 내 위치하여 성장 잠재력이 높음.

* 우수한 교통 환경: 차량 접근성 및 간선도로 연계성이 뛰어나 이동이 편리함.

* 다목적 활용 가능성: 지식산업센터로서 공장, 사무실, 지원시설 등 다양한 용도로 활용 가능.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리 소멸로 권리 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치, 향후 시세 상승 가능성, 명도 관련 예상 비용(이사비, 법적 절차 비용 등), 수리비, 취득세 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 158,000,000원이며, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)에 따라 적정 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.