나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3049 [1] 경기도 고양시 덕양구 동산동 369 이편한세상시티삼송 상가동 1층1-060호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 '창릉초등학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 삼송역(지하철3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 중 제1층 제1-060호로서

외벽: 돌붙임마감 등
천장: 텍스마감 등
바닥: 타일마감 등임.

이용상태

'e-브리네' 이불가게로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 천장형 냉난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로 '근린생활시설, 판매시설' 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면 도로에 접해있으며 서측 진출입로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

동산동 369

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-04-02)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

동산동 399-3

준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 ‘e-브리네’ 로 임차중이나 구체적인 임대내역은 미상임.

- 본건 내부 일부 복층구조 및 계단 구조물이 소재하며, 임차인이 설치한 것으로 구두 탐문조사되오니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경3049 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 동산동 369 이편한세상시티삼송 상가동 1층1-060호

용도: 판매시설 (근린생활시설)

감정가: 659,000,000원

토지면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

건물면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 상세

토지면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 동산동 '창릉초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 3호선 삼송역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 28일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 564,000,000원)입니다.

등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-03-20

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 정확한 임대 조건 및 향후 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 요약

* 총 채권액: 704,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 신탁등기 말소 (2018-06-08)

* 소유권 이전 (2022-02-28, 신정식)

* 국민은행 근저당 (2022-02-28, 564,000,000원) - 말소기준권리

* 장성일 근저당 (2024-11-14, 140,000,000원) - 말소

* 국민은행 임의경매 (2025-06-13, 487,071,436원) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주요 업종 및 현황

본건이 소재한 이편한세상시티삼송은 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등이 복합된 대규모 상업시설입니다.

현재 본 건은 'e-브리네'라는 상호의 이불 가게로 이용 중입니다.

건물 내부는 임차인이 설치한 것으로 추정되는 복층 구조와 계단이 존재하며, 이는 원상복구 가능성을 고려해야 합니다.

4.2. 건물 및 부지 접근성

건물은 4면이 도로에 접해 있으며, 서측 진출입로를 통해 외부 공공도로와 연결됩니다.

상가동은 지상 1층에 위치하며, 총 231개 호실이 있습니다.

4.3. 관련 법규 및 지구 현황

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로2류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 폭원의 도로에 접해 있습니다.

이 외 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 창릉초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 쇼핑몰, 근린생활시설 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통: 삼송역(지하철 3호선) 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

5.2. 건물 특성

건축물대장상 본 건물(이편한세상시티삼송 상가동)은 철근콘크리트 구조로, 2015년 건축 허가를 받아 2018년 사용 승인되었습니다.

주요 용도는 제2종근린생활시설 및 판매시설이며, 총 231개 호실로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차가 다소 복잡하거나 시간이 더 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 정보

임차인에게 확정일자가 없어 배당 우선순위에서 불리하며, 대항력 또한 없습니다. 하지만 임대차 기간, 계약 갱신 가능성 등 세부적인 임대 조건은 미상으로 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 구조 변경

임차인이 설치한 것으로 추정되는 복층 구조물 및 계단은 명도 시 원상복구 또는 이에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

군사기지 및 군사시설 보호법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법 등 다수의 법규에 의한 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 3호선 삼송역 역세권에 위치한 상업용 건물 내 점포로, 탄탄한 배후 수요와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

이편한세상시티삼송 단지 내 상가로서, 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 판매시설 및 근린생활시설로서의 활용 가치가 높습니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깔끔하며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 관련 위험은 적습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성, 임차인의 일부 미확인 정보, 내부 구조 변경 사항, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등은 투자 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 삼송역 도보권에 위치하여 유동인구 확보 및 상업시설로서의 가치가 뛰어납니다.

* 복합 상업 단지 내 위치: 대규모 아파트 단지 및 오피스텔, 쇼핑몰 등과 인접하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없이 안정적인 투자가 가능합니다.

* 다양한 업종 전환 가능성: 판매시설, 근린생활시설 등 다양한 업종으로의 변경이 용이하여 사업 유연성이 높습니다.

* 택지개발지구 내 위치: 삼송택지개발지구에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 659,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 아래와 같은 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 주변 상가 및 유사 물건의 실제 거래 시세 및 최근 낙찰가율 분석

* 해당 상권의 현재 공실률 및 예상 임대료 수준 파악

* 본건의 복층 구조 원상복구 비용 및 예상 명도 소요 시간 및 비용 고려

* 지역 개발 계획 및 미래 가치에 대한 심층 분석

위 사항들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.