나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63369 [1] 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-39 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 대장동 소재 ""대곡초등학교"" 남서측에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거기타로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-07)(대곡역세권 개발사업) 임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가
철근콘크리트구조 평지붕 지상2층 건물로서(사용승인일 : 2022.01.13)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 주거용(원룸)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생·급배수 등임.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠판넬조 보일러실(약 12㎡) 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 건축물대장상 제2종 근린생활시설이나, 주거용(원룸)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63369 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내곡동 96-39

용도: 근린주택 (건축물대장상 제2종 근린생활시설, 실제 주거용 원룸 이용 중)

감정가: 348,588,000원

토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물면적: 74.40㎡ (약 22.51평) (제시외 건물 12.00㎡ 포함 시 총 86.40㎡, 약 26.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 건축물대장상 제2종 근린생활시설이나, 주거용(원룸)으로 이용중.

사용승인일: 2022년 01월 13일

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대곡역세권 개발사업).

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 덕양구 내곡동 소재 "대곡초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 중소규모 공장, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태:

본건 남서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안골뒤꾸지취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대곡역세권 개발사업)으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 을3 근저당권 (고양축산업협동조합, 168,000,000원)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 28일 접수된 을1 근저당권 (고양축산업협동조합, 168,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 지 은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 계약 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 해당 임차인의 권리를 낙찰자가 인수하게 될 경우, 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 주의가 요구됩니다.

인수 보증금 합계:

0원 (단, 상기 임차인 지 의 권리 인수 가능성에 대한 추가 확인 필요)

등기부 요약:

* 토지 등기부:

* 갑1 (2020.07.30): 주식회사오와이 소유권이전

* 을3 (2022.04.28): 고양축산업협동조합 근저당권 (168,000,000원, 말소기준권리)

* 갑2 (2025.06.13): 고양축산업협동조합 임의경매 (128,815,441원)

* 등기부 채권 총액: 168,000,000원

* 건물 등기부:

* 갑1 (2022.03.10): 주식회사오와이 소유권보존

* 을1 (2022.04.28): 고양축산업협동조합 근저당권 (168,000,000원, 말소기준권리)

* 을2 (2025.01.02): 지영복 근저당권 (140,000,000원)

* 갑2 (2025.06.13): 고양축산업협동조합 임의경매 (128,815,441원)

* 등기부 채권 총액: 308,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

말소기준권리 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수할 권리는 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 소재한 내곡동 지역은 중소규모 공장, 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 복합 지역입니다. 이는 근린생활시설 및 주거용 부동산의 안정적인 수요를 기대할 수 있는 환경입니다.

업종 적합성:

건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설이나, 실제로는 주거용 원룸으로 이용 중입니다. 이러한 특성상 소규모 상가 운영 또는 원룸 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통:

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 진출입도 용이합니다.

교육:

"대곡초등학교"가 남서측에 위치하여 자녀가 있는 세대의 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

편의시설:

주변 지역의 개발 상황에 따라 편의시설의 접근성이 달라질 수 있으나, 통상적인 주거 지역의 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 환경:

공장, 주택 등이 혼재하는 지역 특성상 다소 산만한 느낌을 줄 수도 있으나, 학교가 인접해 있어 주거 환경의 안정성이 일부 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

보증금 및 차임이 0원인 임차인 지 이 대항력을 가지고 있어, 낙찰 후 해당 임차인과의 관계 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

용도 불일치:

건축물대장상 용도(제2종 근린생활시설)와 실제 이용 용도(주거용 원룸)가 상이합니다. 이는 추후 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 원상복구 또는 용도 변경에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한:

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 대곡역세권 개발사업 관련 허가구역이라는 점은 개발 호재로 작용할 수 있으나, 규제 사항을 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물로서 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 대곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재(보증금, 차임 0원)와 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 불일치는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상 제한 사항이 존재하나, 대곡역세권 개발 사업과 관련이 있다는 점은 향후 개발 가치를 기대해 볼 수 있는 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물:

2022년 사용승인된 신축 건물로 즉시 임대수익을 창출하거나 활용이 가능합니다.

우수한 입지:

초등학교 인근에 위치하며, 주거 지역으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

잠재적 개발 가치:

대곡역세권 개발 사업 관련 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 지역 발전 및 지가 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 348,588,000원

주변 시세 분석:

제공된 주변 다세대 주택 매매 사례(96-32번지)는 다음과 같습니다.

* 2024년 3월 25일 거래: 245,000,000원 (전용면적 58.48㎡)

* 2023년 11월 10일 거래: 270,000,000원 (전용면적 58.04㎡)

분석:

주변 다세대 주택 사례들은 본건과 건물 유형(다세대 vs 근린주택) 및 토지 면적에서 차이가 있습니다. 본건은 다세대 주택 대비 토지 면적(99㎡ vs 약 42㎡)이 약 2배 이상 넓고, 건물 연면적도 더 넓으며, 건축 연도(2022년 vs 2017년) 또한 더 최신입니다.

감정가(348,588,000원)는 주변 다세대 주택 최고가(270,000,000원)보다 높게 책정되었으나, 이는 넓은 토지 면적, 신축 건물, 그리고 근린주택으로서의 잠재적 가치를 반영한 것으로 보입니다.

본건의 신축 건물이라는 장점과 대항력 있는 임차인, 용도 불일치 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위:

약 279,000,000원 ~ 313,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.