나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63402 [1] 경기도 파주시 야당동 485-2 리치타운하우스 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립/다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : -.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(반드시 교육지원청에 재확인바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 황성한)로부터 2026.4.9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경63402 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 485-2 리치타운하우스 102동 3층301호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2015년 (사용승인일 기준)

1.3. 면적

토지면적: 77.56㎡ (약 23.45평)

건물면적: 67.81㎡ (약 20.52평)

토지지분: 77.563㎡

건물지분: 67.81㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 270,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립/다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 운정중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 연립, 다세대 주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (신영길, 2021-06-29) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 을6 주택임차권(황성한), 을5-1, 을5-2, 을5-4 채권압류, 갑11 압류(국민건강보험공단), 갑12 가압류(주택도시보증공사), 갑13 강제경매(주택도시보증공사) 등이 포함됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 특이사항

* 임차인: 주택도시보증공사(황성한) (마스킹: 황 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-05-24

* 권리분석 특이사항:

신청채권자인 주택도시보증공사로부터 2026년 4월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 소멸되는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 야당동 일대는 아파트, 연립, 다세대 주택 등이 혼재된 택지개발지구의 일부로, 주거 기능이 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 매매/임대 동향 (입력된 JSON 정보 기반 분석)

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적대의 다세대주택 거래가 2026년 5월에 있었습니다.

* 2016년식, 47.51㎡, 3층: 1억 6,500만원

* 2019년식, 76.71㎡, 3층: 2억 2,000만원

* 2018년식, 63.87㎡, 2층: 2억 2,500만원

* 본건(67.81㎡)과 유사한 면적인 63.87㎡(2018년식)의 거래가가 2억 2,500만원임을 감안할 때, 본건의 감정가(2억 7,000만원)는 최근 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

* 교육: 운정중학교 인근으로 자녀 교육 환경이 비교적 편리합니다.

* 생활: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 (대항력 포기 확약)

임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재까지의 정보로는 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육지원청 재확인 필요)

상대보호구역은 교육 시설 인근에서 특정 업종의 입점을 제한할 수 있으나, 주거용 건물 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 임차보증금 인수 부담이 없는 것은 투자자에게 매우 유리한 조건입니다. 주변 개발 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가를 산정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 운정중학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주거 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이함.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(63.87㎡) 다세대주택의 거래가가 2억 2,500만원임을 고려할 때, 본건(67.81㎡)의 시세는 약 2억 3,000만원 ~ 2억 5,000만원 수준으로 분석됩니다.

감정가 2억 7,000만원보다는 낮게 형성될 가능성이 있으나, 인수 부담이 없는 점을 감안하여 경쟁 입찰 상황을 고려한 예상 입찰가는 2억 4,000만원 ~ 2억 5,500만원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 내부 상태, 현장 조사 결과, 시장 동향 등을 종합적으로 재확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.