나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63376 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 611-1 고양 원당 줌시티 14층1403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "고양시청" 동측 인근에 위치하는 고양 원당 줌시티 14층 1403호로서, 주위은 공공시설, 아파트단지 및 각종 상업용시설 등이 혼재 하는 지역으로 제반 주위환경 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며 인근에 타지역으로 연계하는 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제14층 제1403호로서 외벽: 대리석 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

오피스텔(원룸형)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비,소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측, 북동측 및 남동측으로 약 6미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>1.5미터 건축선 지정구역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 한국주택금융공사(양도전:주택임차권자 김성일)로부터 2026.5.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가 확인을 통해 상세 내용을 보강해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "고양시청" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공공시설, 아파트 단지 및 각종 상업용 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 타 지역으로 연계하는 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 역시 대체로 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북서측, 북동측 및 남동측으로 약 6미터의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(도시지역 및 주거밀집지역), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으며, 1.5미터 건축선 지정구역입니다.

2.5. 주변 시설 (추정)

고양시청이 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 우수합니다. 또한, 상업 시설 및 주거 단지가 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (※혐오시설 존재 여부는 별도 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 채권자

신청 채권자는 한국주택금융공사입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(서민금융진흥원, 금 8,444,966원)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 18일

* 확정일자: 2021년 09월 09일

* 배당신고일자: 2023년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 한국주택금융공사(양도전:주택임차권자 김성일)로부터 2026년 5월 27일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

임차인 김성일은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 등기사항 요약

* 을1 (2023-10-24): 주택임차권 (김성일) - 말소 예정

* 갑5 (2021-10-18): 소유권이전4번신탁등기말소

* 갑7 (2021-10-18): 소유권이전 (강창희, 매매)

* 갑8 (2022-08-30): 가압류 (서민금융진흥원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 갑9 (2024-10-08): 압류 (김포세무서장) - 말소 예정

* 갑10 (2025-06-12): 강제경매 (한국주택금융공사) - 말소 예정

3.6. 결론

본 경매 절차를 통해 위에서 언급된 대부분의 권리(말소기준권리, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매)는 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 유형 및 용도

본 건물은 도시형생활주택(원룸형), 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)이 복합된 집합건물입니다. 본건은 이 중 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 입지

고양시청 인근의 일반상업지역에 위치하여 행정 및 상업 시설 접근성이 우수합니다. 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 1인 가구 중심의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.3. 지역 특성

일반상업지역으로 상업 활동이 활발하며, 다양한 편의 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

4.4. 분석

본 물건은 소형 면적의 주거/업무 공간으로, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 14층에 위치한 1403호입니다. 외벽은 대리석, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

5.2. 이용 상태

오피스텔(원룸형)으로 현재 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.4. 전용 면적

건물 면적은 14.06㎡ (약 4.25평)이며, 토지 지분은 3.1242㎡ (약 0.94평)입니다.

5.5. 주변 편의시설

고양시청, 각종 관공서, 금융기관, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 김성일은 대항력이 없으며, 보증금 반환에 대한 권리 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 과정에서의 법적 분쟁 발생 가능성은 낮다고 판단됩니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 집행 과정에 대한 면밀한 검토는 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

건물 준공일(사용승인일 2020년 10월 21일) 기준 비교적 신축 건물이므로, 물리적인 노후화로 인한 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 소형 면적의 한계

전용 면적 14.06㎡(약 4.25평)은 매우 작은 규모로, 수요층이 제한적일 수 있으며, 향후 매각 시에도 동일한 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획상 제한

일반상업지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 지정으로 인해 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 고양 원당 줌시티 내 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 경매 절차상의 권리 관계가 매우 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력 부재 및 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 매우 유리한 조건입니다. 고양시청 인근이라는 우수한 입지와 2020년 준공의 비교적 신축 건물이라는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 매우 작은 전용 면적과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전합니다.

* 소액 투자 가능: 감정가가 1억 3천 8백만원으로, 소액으로 경매에 접근할 수 있는 기회입니다.

* 우수한 입지: 고양시청 인근으로 행정, 상업, 교통 시설 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 관리가 용이합니다.

* 임대 수익 기대: 소형 원룸으로서 1인 가구 대상의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

138,000,000원

9.2. 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 본건과 건물 유형(연립, 다세대) 및 건축 연도(1980년대)가 상이한 주택들입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 제공된 JSON 매매 정보 기준 평당 시세: 약 911만 원 ~ 1,137만 원.

* 본건 감정가 기준 평당 시세: 약 32,450,000원 (14.06㎡ 기준 138,000,000원).

본건 감정가는 주변 시세 대비 상당히 높은 편으로, 이는 소형 도시형생활주택/오피스텔의 경우 단위 면적당 가격이 일반 주택보다 높게 형성되는 경향을 반영한 것으로 보입니다. 실제 시장 가치는 본건의 정확한 용도, 면적, 상태 등을 고려하여 별도의 현장 조사 및 동종 물건 시세 조사를 통해 재확인해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 138,000,000원

상기 시세 분석의 한계 및 본건의 명확한 권리 관계, 소형 면적임을 감안할 때, 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

(상기 범위는 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 시장 상황, 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.