나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12609 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 190-17 한성네오빌 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 ""중랑초등학교""북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 4층건물로서,

외벽 : 벽돌쌓기, 석재붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-01)(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 190-17, 한성네오빌 비동 3층 302호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12609 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 문OO입니다. 감정가는 284,000,000원이며, 토지 면적은 35.59㎡ (약 10.77평), 건물 면적은 56.74㎡ (약 17.17평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, 주변에 중랑초등학교가 있습니다. 주위 환경은 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 문수창

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 5월 18일

* 배당신고일자: 2025년 5월 27일

* 대항력: 있음

* 권리 분석 요약:

* 임차인 문수창은 전입일자(2021-06-10)가 말소기준권리인 근저당권(2021-06-24)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 명시되어 있습니다. 이는 낙찰가에 따라 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있음을 시사하므로 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리는 2021년 6월 24일 접수된 문규필 근저당권이며, 이 외 가압류 및 강제경매 등기들이 존재합니다. 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 102,389,525원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 4층 건물로, 본 건은 3층에 위치합니다. 외벽은 벽돌쌓기, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 난방, 위생, 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 비록 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되었으나, '물건명세서' 상의 특이사항은 매수인이 잔액을 인수할 가능성을 열어두고 있어 주의가 필요합니다. 임차인의 보증금(235,000,000원)이 감정가(284,000,000원)에 근접하거나 초과하는 경우, 낙찰가율에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수 있으며, 이 경우 차액만큼 매수인이 인수하게 되어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 면목동 소재의 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 투자 결정에 있어 매우 신중하게 검토해야 할 핵심적인 사항입니다. 임차인과의 협의 또는 법적 절차를 통해 인수 보증금 문제를 명확히 해결할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울시 내 다세대주택으로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 중랑초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 284,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사 면적대의 주택 매매가는 3억 4천만원대부터 3억 6천만원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 이는 제곱미터당 약 780만원에서 1,310만원 수준입니다. 해당 데이터가 미래 시점(2026년)의 정보이거나, 대상 물건과 직접적인 비교가 어려운 점을 감안할 때, 본 건의 감정가가 시장 가격보다 낮을 가능성도 배제할 수 없습니다.

그러나 '권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제될 것으로 예상하여 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 잠재적 가치를 반영하여 295,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (위 범위 내에서 입찰 시, 임차인과의 인수 보증금 관련 사항을 명확히 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.