나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12569 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 도시공간 1층 101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12569 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 도시공간 1층 101호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경12569
• 주소: 서울특별시 중랑구 용마산로94길 82-12 도시공간, 1층 101호
• 용도: 도시형생활주택

서울북부지방법원 경매8계 2025타경12569 | 소재지: 서울특별시 중랑구 용마산로94길 82-12 도시공간, 1층 101호 | 감정가: 352,000,000원 | 최저가: 281,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

서울북부지방법원 2025타경12569 (1)

1.1. 2.경매 구분

부동산강제경매

1.1. 3.채권자

주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

1.2. 1.소재지

서울특별시 중랑구 면목동 30-44 도시공간 1층 101호

1.2. 2.용도 (등기/현황)

등기상 용도: 근린생활시설

현재 이용 상태: 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중

1.2. 3.건물 구조 및 사용 승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호

사용승인일: 2020년 06월 15일

1.2. 4.면적 정보 (토지/건물)

토지 면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 5.감정가

352,000,000원

1.2. 6.매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 입지 조건 분석

1.3. 1.위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 '면목고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: REPORT]

1.3. 2.교통 접근성

차량 진출입이 가능하며, 원거리에 지하철 7호선 '면목역' 및 '사가정역'이 소재합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: REPORT]

1.3. 3.도로 접면 상황

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 원활합니다. [cite: REPORT]

1.3. 4.토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(사도)(접함), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)에 해당합니다. [cite: REPORT]

1.4. 권리 분석

1.4. 1.총체적 권리 관계

본 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.4. 2.인수 및 소멸 권리

경매 구분상 강제경매이므로, 일반적인 절차에 따라 매각 후 소유권 이전 시 법원에서 정한 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 실제 권리 관계는 매각물건명세서 확인 시 더욱 상세히 파악해야 합니다. [cite: REPORT, 2, 3, 4, 6]

1.4. 3.특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경으로, 낙찰자가 인수해야 할 채권이나 보증금 관련 특이사항이 있을 수 있습니다. 이는 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에게 잔액을 청구하지 않겠다는 의미일 수 있으며, 권리 분석 시 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

- 주의사항: 제공된 정보에 별도의 '주의사항' 내용은 기재되어 있지 않습니다.

1.5. 상권 및 이용 현황 분석

1.5. 1.현재 이용 현황

본건은 기준 시점 현재 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. [cite: REPORT]

1.5. 2.상권 특성 및 배후 수요

인근 지역은 주택가와 상가 시설이 혼재되어 있으며, 근린생활시설로서 기본적인 상업 기능을 수행하는 지역입니다. 다세대 주택 밀집 지역을 배후로 하고 있어, 소규모 상점이나 서비스 업종에 적합한 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 3.임대 정보

임대 관계는 미상입니다. [cite: REPORT]

1.6. 생활 정보

1.6. 1.주변 편의 및 생활 기반 시설

단독, 다세대, 아파트 단지 등 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 인근에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 2.교육 시설 접근성

북동측 인근에 면목고등학교가 위치하며, 주변으로 면목중학교, 면동초등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. [cite: REPORT, 13]

1.7. 잠재적 리스크 검토

1.7. 1.법적/권리적 리스크

- HUG 인수조건 변경: 해당 조건이 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 부담으로 이어질 가능성이 있습니다. 꼼꼼한 권리 분석과 HUG 관련 조건 확인이 필수적입니다.

- 등기 용도와 실제 이용 현황 차이: 근린생활시설이나, 현재 도시형생활주택으로 이용 중이므로, 건축물 대장상 위반건축물 등재 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 2.이용/상태 관련 리스크

- 임대 관계 미상: 현재 점유자가 누구인지, 임대차 관계가 어떻게 되는지에 대한 정보가 없어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: REPORT]

1.7. 3.기타 리스크 (혐오시설 등)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 소재지(서울특별시 중랑구 면목동 30-44) 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구에 위치한 근린생활시설 용도의 건물로, 현재는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 역세권(면목역, 사가정역) 및 학교, 도로 등 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 5천만원대이며, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 현재 이용 현황과 등기상 용도의 차이가 존재하므로, 이에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다. 임대 관계가 미상인 점도 명도 시 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

- 서울시 중랑구 내 입지: 지하철 7호선 이용이 가능한 지역으로, 서울 시내 접근성이 있습니다.

- 소형 면적: 토지 및 건물 면적이 비교적 작아 소액 투자 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

- 근린생활시설 및 주택 복합 가능성: 용도 변경 등을 통해 상가 또는 주택으로 활용 가능성이 있습니다.

- 'HUG 인수조건 변경'에 따른 잠재적 가치: 해당 조건의 정확한 내용을 파악하여, 일반 경매 물건보다 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 세부 내용 확인 필수)

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계