나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12553 [1] 서울특별시 도봉구 창동 632-29 대원쉐르빌11차 2층 202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12553 [1] 서울특별시 도봉구 창동 632-29 대원쉐르빌11차 2층 202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경12553
• 주소: 서울특별시 도봉구 덕릉로59차길 34 대원쉐르빌11차, 2층 202호
• 용도: 오피스텔

서울북부지방법원 경매8계 2025타경12553 | 소재지: 서울특별시 도봉구 덕릉로59차길 34 대원쉐르빌11차, 2층 202호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 291,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12553 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 632-29 대원쉐르빌11차 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 291,000,000원

토지면적: 28.04㎡ (약 8.48평)

건물면적: 56.91㎡ (약 17.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '창2동 주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

건축구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 2층 202호이며, 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감으로 되어 있습니다.

오피스텔로 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

1.4. 입지조건

본건이 소재한 서울특별시 도봉구 창동은 지하철 1, 4호선 창동역을 중심으로 형성된 지역으로, 교통의 요지라 할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

주변에는 창동골목시장, 신창시장 등 재래시장과 이마트, 하나로마트와 같은 대형 유통 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 창동문화체육센터, 도봉실내수영장 등 다양한 체육 및 문화 시설이 인접해 있어 거주자들의 여가 생활을 지원합니다.

다만, '창동역 상권'은 백화점, 대형 쇼핑몰, 영화관 등 집객 시설이 부족하다는 분석도 있어, 상권의 전반적인 활성화는 다소 미흡할 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 '주OOOOOOO'입니다.

강제경매 절차의 특성상, 낙찰 이후 모든 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸하게 됩니다.

다만, 명도(부동산 점유자로부터의 점유 이전) 과정에서 임차인 등 점유자가 존재할 경우 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 본건의 경우, 임대 관계는 미상으로 파악되어 있으므로, 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

건물 내부 구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 따라 작성되었으며, 이해관계인 폐문부재 중으로 내부 확인에 제한이 있었습니다.

1.6. 상권분석

창동 지역은 대단지 아파트들이 밀집해 있는 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다. 지하철 1, 4호선 환승역인 창동역을 중심으로 형성된 상권은 생활밀착형 업종과 먹자골목 등이 발달해 있습니다.

인근에 창동골목시장, 신창시장 등 전통 시장이 있어 서민적인 상권의 특징을 보이며, 이마트, 하나로마트 등 대형 유통 시설도 자리하고 있어 생활 서비스업이 활발한 편입니다.

'플랫폼창동61'과 같은 복합문화시설이 있으나, 상권 전반을 활성화하는 데는 아직 큰 역할을 하지 못하고 있다는 분석도 있습니다.

인근 '마산 창동'의 경우, 외국인 근로자들과 연계한 상권 활성화 노력이 시도되고 있다는 뉴스가 있으나, 본건 소재지인 서울 도봉구 창동과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

본건은 오피스텔로, 기본적인 주거 및 업무 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변에 창동골목시장, 신창시장 등 전통 시장이 있어 식료품 및 생활용품 구매가 용이합니다.

도봉경찰서, 노원세무서 등 관공서가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 학교와 의료시설이 분포되어 있어 정주 여건이 비교적 우수합니다.

창동문화체육센터, 도봉실내수영장 등 체육시설을 통해 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 명도 저항 가능성: 임대 관계가 미상이며, 폐문부재 중으로 내부 확인이 어려운 점을 고려할 때, 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

2. 공실 리스크: 오피스텔의 경우, 경기 변동이나 주변 공급량 증가에 따라 공실 발생 가능성이 있습니다. 현재 임대 현황 파악이 되지 않아, 투자 목적 입찰 시 수익률 분석에 신중을 기해야 합니다.

3. 시장 경쟁력: 창동역 상권은 대형 쇼핑몰이나 백화점이 없어 경쟁력이 상대적으로 약하다는 분석이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 창동역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 신규 투자 또는 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다.

다만, 강제경매 물건의 특성상 명도 과정에서의 변수와 오피스텔 자체의 공실 리스크 등을 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 임대 관계 및 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 낙찰 후 활용 계획에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 편리한 교통 및 생활 인프라: 창동역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 마트, 시장, 공공기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2. 합리적인 감정가: 시장 가치 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

3. 주거 및 업무 겸용 가능: 오피스텔의 특성상 1인 가구의 주거 공간 또는 소규모 업무 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

1.11. 면적 정보

토지면적: 28.04㎡ (약 8.48평)

건물면적: 56.91㎡ (약 17.21평)

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계