나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12522 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 327-46 도도하우징 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12522 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 327-46 도도하우징 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경12522
• 주소: 서울특별시 중랑구 중랑역로15길 46-4, 도도하우징
• 용도: 단독주택

서울북부지방법원 경매8계 2025타경12522 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중랑역로15길 46-4, 도도하우징 | 감정가: 2,397,054,260원 | 최저가: 1,917,643,000원 | 용도: 단독주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12522 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12522 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 327-46 도도하우징

용도: 단독주택 (다가구주택/근린생활시설)

감정가: 2,397,054,260원

토지면적: 218.90㎡ (약 66.22평)

건물면적: 451.70㎡ (약 136.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 일괄매각 주의

*토지감정평가요항표 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 '중랑역(경의중앙선)' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선(중랑역)이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 '가장형' 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 필지 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1) 및 기호(2) 토지는 다음과 같은 이용계획 및 제한사항이 있습니다.

- 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

- 가축사육제한구역

- 교육환경보호구역 (관할 교육청 확인 필요)

- 상대보호구역 (2020-06-02, 관할 교육청 확인 필요)

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 132m)

- 소규모주택정비 관리지역 (중화2동 모아타운)

- 소규모주택정비사업의 사업시행구역 (중화역2의3구역 가로주택정비사업)

- 과밀억제권역

- 철도보호지구 (2020-11-30)

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-09-05 ~ 2029-09-09, 지목이 도로인 경우에 한함)

*건물감정평가요항표 요약

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕, 지상 5층 건물 (사용승인일: 2018.08.07)

이용상태: 공부상 '단독주택(다가구주택/근린생활시설)'으로 기재되어 있습니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

*최고의 입지: 본건은 지하철 경의중앙선 중랑역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량 진출입이 용이하고 주변에 버스정류장이 있어 서울 시내 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 활동이 공존하는 생활권입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 김OO에 의해 신청되었습니다. '일괄매각' 및 '중복사건'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다. 강제경매 개시로 인한 일반적인 권리 변동(예: 근저당권 말소)이 예상되나, 상세한 권리 분석은 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 필수적으로 진행되어야 합니다. 임대차 관계는 미상으로, 인수 여부 및 보증금 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 '주상용 건부지'로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 중랑역과 인접하여 유동인구가 많고, 다양한 업종의 상가들이 입점할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 소규모 주택 정비 관리지역 및 가로주택정비사업 시행 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 확대가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 중랑역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

*토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 최고 층수 및 용적률 제한이 있습니다. (참고: 최근 서울시 조례 개정으로 2종 일반주거지역 용적률이 250%까지 완화될 수 있으나, 본건에 적용 여부는 확인 필요). 대공방어협조구역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 추가적인 제한사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 해당 기관과의 협의가 필요합니다.

*소규모주택정비사업 구역: 중화역2의3구역 가로주택정비사업 및 중화2동 모아타운에 포함되어 있어, 향후 정비사업 진행에 따른 영향을 받을 수 있습니다. (관련 뉴스 기사에서는 중화역2의3구역 가로주택정비사업의 조합 설립 임박 및 시공사 선정 관련 내용이 언급되고 있습니다). 중화동 모아타운은 사업 기간 단축 및 용도지역 상향(제3종 일반주거지역)을 통해 사업성이 개선되는 사례가 있습니다. 본건이 이러한 정비사업 구역 내 위치함에 따라, 향후 재건축 또는 리모델링 시 용도지역 상향 가능성 및 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

*임대 관계 미확인: 건물 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

*혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 정신병원 등)이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 명시되어 있어, 향후 관련 시설 설치 가능성에 대한 간접적인 고려는 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 편리한 교통망과 주거 및 상업시설이 혼재된 지역적 이점을 가지고 있습니다. 특히, 소규모주택정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 개발 잠재력이 높은 물건으로 평가됩니다. 다만, 제2종일반주거지역의 용적률 및 층수 제한, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항, 그리고 미확인된 임대차 관계 등은 투자를 고려함에 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 관련 법규 및 조례 변경 사항, 사업 추진 현황 등을 면밀히 파악하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

*역세권 입지: 중랑역 도보 이용 가능한 역세권으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

*개발 잠재력: 가로주택정비사업 및 모아타운 구역에 포함되어 있어, 향후 용도지역 상향(예: 제3종일반주거지역) 및 용적률 완화 등을 통한 사업성 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

*주상복합 가능성: 현재 주상용 건부지로 이용 중이며, 제2종 일반주거지역(7층 이하) 제한이 있지만, 향후 개발 계획에 따라 근린생활시설과 주택을 복합적으로 활용할 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다. (최근 서울시 조례 개정으로 2종 일반주거지역 용적률 완화 가능성 확인 필요).

*주변 정비사업 진행: 중화1재정비촉진구역의 성공적인 준공 및 입주 소식은 중화동 일대의 주거 환경 개선 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계