나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12716 [1] 서울특별시 도봉구 창동 715-9 지니빌 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""백운중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주상용건물, 상업용건물, 각종 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하:1층, 지상:8층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2012.10.08)

외 벽: 석재 붙임 등 마감,
창 호: PVC 샤시 창호 등 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 정방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12716 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (하나저축은행 또는 한국주택금융공사로 추정)

감정가: 253,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 715-9, 지니빌 3층 301호

건물명: 지니빌

용도: 업무시설 (오피스텔)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

토지 지분: 16.4638㎡ (약 4.98평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 46.29㎡ (약 14.00평)

건물 지분: 46.29㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2012년 10월 08일

구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕

건물 규모: 지하 1층, 지상 8층 중 3층 301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "백운중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 주상용건물, 상업용건물, 각종 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 지역지구 지정 현황

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 참조), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 교육환경보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m, 군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속함.

쌍문지구중심 지구단위계획은 지역 내 상업 기능 활성화 및 체계적인 개발을 유도하기 위한 계획으로, 향후 지역 발전 가능성을 시사함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전 (심보미, 2012-10-26)

* 주택임차권 (김정욱, 235,000,000원, 2024-04-25 접수, 말소: 인수)

* 소유권이전 (정석주, 2022-08-12)

* 압류 (광산구, 2022-10-05, 말소기준권리)

* 가압류 (제이비우리캐피탈, 2024-05-08, 말소)

* 가압류 (하나저축은행, 2024-12-02, 말소)

* 강제경매 (한국주택금융공사, 2025-06-12, 말소)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-13, 말소)

등기부 채권 총액: 282,108,121원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (김정욱)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-22

* 확정일자: 2022-05-17

* 배당신고일자: 2024-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 '인수'로 표시되어 있으며, 물건명세서에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨.

* 임차인: 윤경주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-12

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 여부

말소기준권리는 2022년 10월 05일 접수된 광산구의 압류입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다. 그러나, 2024년 04월 25일 접수된 김정욱(한국주택금융공사)의 주택임차권은 '인수'로 분류되어 있어, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 임차인(김정욱)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 235,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰 시 이 인수 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 창동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에는 각종 오피스텔, 상가 건물, 주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 또한, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 임대/매매 시세 추이

서울 북부지방법원 2025타경12716 물건과 유사한 면적 및 구조의 오피스텔 매매가는 2025년 기준 약 2억 5천만원에서 2억 8천만원 선으로 파악됩니다. 월세의 경우 1,000/55 ~ 5,000/110만원 (관리비 별도) 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 경우, 최근 빌라 및 오피스텔 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 38.49㎡)의 JINI-vill 물건이 2025년 10월 24일 20,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 백운중학교가 소재하고 있습니다. 또한, 창동, 쌍문동 지역에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

주요 병원 및 의원 등 의료시설 이용은 도봉구 및 인근 지역을 통해 가능합니다.

5.4. 주변 환경

쌍문지구중심 지구단위계획구역은 지역 발전 및 상업 기능 강화를 목표로 하고 있으며, 인근에는 대규모 재건축 프로젝트(쌍문한양1차)가 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 주변에는 초안산 생태공원, 창포원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김정욱 씨의 보증금 235,000,000원입니다. 이 보증금은 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수되며, 이는 낙찰가의 90% 이상에 해당하는 금액으로, 실질적인 총 매수 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

6.2. 지역 개발 관련 잠재적 변수

'쌍문생활권중심' 지구단위계획은 개발을 촉진하는 요소이나, 구체적인 개발 계획의 진행 속도나 방향에 따라 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 위험

공시지가 정보에 따르면, 본건 토지는 2025년 1월 기준 ㎡당 4,658,000원으로, 건물의 노후화 정도나 향후 유지보수 비용 또한 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동의 중심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 오피스텔입니다. 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 주변으로 개발 호재가 존재합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 보유한 2억 3,500만원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 투자 비용을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다. 2012년 준공된 건물로 연식은 약 14년 정도 되었습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 창동역 및 대중교통 이용이 편리하며, 도봉구의 주요 생활권에 위치.

* 지역 발전 잠재력: '쌍문생활권중심' 지구단위계획 및 주변 개발 사업으로 인한 가치 상승 기대.

* 편의시설 및 녹지: 일상생활에 필요한 편의시설과 초안산, 창포원 등 녹지 공간 인접.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 253,000,000원입니다.

주요 위험 요소인 대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 235,000,000원입니다.

매수인이 부담해야 하는 총 비용은 낙찰가 + 인수 보증금이며, 이 총 비용이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 유사 물건의 실거래가 및 빌라 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 대략 250,000,000원 ~ 280,000,000원으로 추정됩니다.

그러나, 235,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 매수인이 실질적으로 부담할 수 있는 최대 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 계산하는 것이 합리적입니다.

예상 시장 가치: 253,000,000원 (감정가 기준)

인수 보증금: 235,000,000원

이론적 최대 입찰 가능 금액 = 예상 시장 가치 - 인수 보증금

= 253,000,000원 - 235,000,000원 = 18,000,000원

이는 매우 낮은 금액으로, 실제 투자를 위해서는 추가적인 시세 조사와 더불어 임차인과의 협상 가능성, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 접근을 통해, 만약 총 투자금(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 넘지 않도록 한다면,

입찰가 <= 감정가 - 인수 보증금

입찰가 <= 253,000,000원 - 235,000,000원 = 18,000,000원

현실적인 입찰가는 해당 금액을 기준으로 하되, 보수적으로 접근하여 15,000,000원 ~ 18,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액으로 낙찰받더라도 총 매수 비용은 250,000,000원 ~ 253,000,000원이 되므로, 시장 가치 대비 위험 부담이 큰 투자가 될 수 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 배당을 받았음에도 불구하고 보증금 전액을 변제받지 못해 매수인에게 인수되는 상황이므로, 추가적인 보증금 회수나 임차인과의 협상 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.