나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12724 [1] 서울특별시 성북구 삼선동3가 78-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가 소재 '삼선초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 6m 정도의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2019-11-27), 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도', '건물개황도', '내부구조도' 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 소유자가 주거용 건부지로 직접 사용 중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 경사슬래브위 기와지붕 2층/지하1층 건물로서
외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감
바닥 : 장판 및 일부 타일 깔기 마감
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다가구주택으로 사용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

1층, 2층, 지하1층 각각 수평증축하여 층별 면적이 증가하였으며 본 감정서 건물개황도상 제시외건물(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ)로 표시하였음.(후첨 건물개황도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1층: 소유자 거주중
2층: 외부 임대
지하1층(북동측 1가구): 외부임대
지하1층(남서측 1가구): 공실
상기와 같이 소유자 탐문조사 되었음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 삼선동3가 78-1번지에 소재한 다가구주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12724 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 927,800,560원입니다.

토지 면적은 126.50㎡ (약 38.26평)이며, 건물 면적은 167.83㎡ (약 50.77평)입니다.

토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 면적 55.28㎡ (약 16.72평)도 매각에 포함됩니다.

건축물 현황에 따르면 본 건물은 연와조 경사슬래브 위 기와지붕의 지하 1층, 지상 2층 규모이며, 다가구용 단독주택으로 4가구로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 건축물 정보는 다음과 같습니다.

* 신주소: 서울특별시 성북구 삼선교로18가길 41-1

* 구조: 벽돌구조 (연와조)

* 지붕: 경사스라브, 위기와

* 건축물 용도: 다가구용 단독주택 (4가구)

* 건축 허가일: 1990년 6월 12일

* 사용승인일: 1990년 12월 13일

* 토지 면적: 126.50㎡ (약 38.26평)

* 건물 총 면적: 167.83㎡ (약 50.77평)

* 주요 사항: 공동담보 물건이며, 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 삼선동3가에 위치하며, '삼선초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주택지대입니다.

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 자루형의 형태를 띠고 있으며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 노폭 약 6m 정도의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 등기부상 권리사항이 다수 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 637,000,000원입니다.

* 토지 등기부 요약:

다수의 소유권 이전 및 공유물 분할 기록이 있습니다.

말소기준권리(을2)는 2001년 10월 18일 접수된 삼선동새마을금고의 근저당권 (78,000,000원)입니다.

이후 설정된 모든 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등기(서울미래새마을금고, 성북구)는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

1991년 4월 3일 김성태 명의의 소유권 보존 등기가 되어 있습니다.

말소기준권리(을1)는 2001년 10월 18일 접수된 삼선동새마을금고의 근저당권 (78,000,000원)으로, 토지 등기부의 말소기준권리와 동일합니다.

이후 설정된 모든 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없으며, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

- 임차인 권곡순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-10-23, 대항력 없음.

- 임차인 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2011-05-18, 확정 2014-07-25, 배당신고 2025-08-21, 대항력 없음.

- 임차인 안 : 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-03-30, 확정 2023-08-29, 배당신고 2025-08-24, 대항력 없음.

- 임차인 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-05-13, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 물건명세서 참고사항: 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서에 따르면 1층, 2층, 지하층이 각각 수평 증축되어 면적이 증가한 부분이 있으며, 이는 제시외 건물(ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 주택 형태와 더불어 학교 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

주변에 소규모 상점들이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

현재까지 확인된 바로는, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 상권의 활성화 정도나 주요 상업 시설과의 접근성 등은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 인근에 삼선초등학교가 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 비교적 양호한 편입니다.

* 교통: 대중교통 이용이 가능하며, 주변 도로망을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 생활에 적합할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1990년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 증축으로 인한 제시외 건물이 포함 매각되므로 법적인 문제는 없으나, 관련 현황 파악 및 정확한 면적 확인이 필요합니다.

* 명도 절차: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 자체는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

* 도시계획적 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등의 도시계획적 제한으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구의 주택가에 위치한 다가구주택으로, 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 과정에서의 리스크가 적다고 판단됩니다.

제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 추가적인 법적 쟁점 없이 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

주택 노후화 및 도시계획적 제한은 향후 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 임대 수익 및 장기적인 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도가 용이하며, 인수해야 할 권리가 없어 투명한 권리 확보가 가능합니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로, 추가적인 편의를 기대할 수 있습니다.

* 향후 리모델링 또는 재건축 등을 통해 자산 가치를 증대시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 최근 임대 시세, 예상 명도 비용, 건물 수리 및 리모델링 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 산출에 한계가 있으며, 아래 제시된 가격대는 보수적인 추정치입니다.

감정가 927,800,560원 대비, 현재 시점에서의 시장 상황 및 물건의 가치를 고려하여 약 80% ~ 90% 수준에서 검토 가능합니다.

따라서, 예상 입찰가는 830,000,000원에서 900,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 심층적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.