나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12710 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.07.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 코스트코홀세일 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주
택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철7호선 및 경의중앙선 상봉역과 노선버스 정류장
이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로

외벽 : 석재타일붙임 등,
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 대체로 자루형 평지로 업무시설, 도시형 생활주택, 근린생활시설 부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑 등), 육군
수도방위사령부(02-524-3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 재정비촉진지구{도시재정
비 촉진을 위한 특별법}, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역){도시재정비 촉진을 위한 특별
법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및
외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시
기 바랍니다.

3. 2025년6월30일 기준 본건의 미납 관리비는 2,140,740원으로 탐문되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12710 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 8층803호

용도: 오피스텔

감정가: 320,000,000원

토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

건물면적: 34.17㎡ (약 10.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보:

준공년도: 2021년

총 층수: 지하 1층, 지상 11층

해당 층: 8층

2. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 상봉동 코스트코홀세일 남서측 인근

주변 환경: 공동주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 27일자 서대문세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

주요 등기 권리 내용:

소유권보존 (2021.01.14, 갑1)

소유권이전 (2021.04.23, 갑2)

압류 (2022.12.27, 갑3) - 말소기준 권리

주택임차권 (2023.03.17, 을4, 임재훈, 보증금 290,000,000원)

비고: 본 주택임차권은 말소될 예정이나, 물건명세서 상 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'으로 기재되어 있습니다. 하지만 임차인이 대항력 포기 및 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 최종 법률적 확인이 반드시 필요합니다.

가압류 (2024.07.04, 갑5, 서울보증보험주식회사, 120,000,000원)

압류 (2024.09.10, 갑6, 마포구)

강제경매 (2025.06.12, 갑7, 주택도시보증공사, 290,000,000원) - 본건 경매 사건입니다.

임차인 현황:

미상 임차인 1명 (보증금, 차임 미상, 대항력 없음)

임차인: 임 (보증금 290,000,000원, 전입 2021.03.11)

비고: 상기 임차인은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 환경: 코스트코홀세일이 인접해 있으며, 상봉역 역세권으로 유동인구 및 상업시설 접근성이 매우 우수합니다.

업종: 업무시설, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

최근 실거래 정보: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2026년 3월 3일 본건과 동일 건물, 동일 면적(34.17㎡), 유사 층(10층) 오피스텔이 263,000,000원(2억 6천 3백만원)에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선, 경의중앙선 상봉역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

편의시설: 코스트코홀세일, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 단지 가까이에 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 주거 쾌적성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성: 물건명세서 상 '대항력 있는 임차인'으로 기재되었으나, 임차인이 대항력 포기 및 잔존 임차보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출한 상황입니다. 법적으로는 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 최종적인 법률적 해석 및 확인이 필수적입니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항도 이러한 복잡성을 시사합니다.

미납 관리비: 2025년 6월 30일 기준으로 2,140,740원의 미납 관리비가 조사되었습니다. 이 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 높으므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 재정비촉진지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

건물 내부 상태: 임대 관계, 폐문 등으로 인해 내부 확인이 어려운 상황입니다. 경매 참여 전, 집합건축물대장 현황도 및 외부 관찰을 통해 내부 구조를 파악하고, 필요시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

상봉역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 본건의 큰 장점입니다.

권리 분석상 임차인 관련 사항은 복잡한 부분이 있으므로, 반드시 법률 전문가의 자문을 받아 최종 인수 여부를 명확히 확인하시기 바랍니다.

미납 관리비 인수 비용을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

재정비촉진지구로 지정된 지역이므로 장기적인 도시 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖춘 상봉역 역세권 오피스텔입니다.

2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

최근 실거래가 (2026.03.03): 263,000,000원

산정 근거:

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 동일 면적, 유사 층(10층) 오피스텔이 263,000,000원에 거래되었습니다.

권리 분석 결과, 임차인 보증금 290,000,000원의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. (단, 최종 법률 자문 필수)

2,140,740원의 미납 관리비를 입찰가 산정 시 고려해야 합니다.

상기 사항들을 종합적으로 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 법적 인수 부담이 없다는 전제 하에 제시하는 것이며, 실제 입찰 시에는 건물의 내부 상태, 시장 상황, 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.