나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12700 [1] 서울특별시 강북구 우이동 55-1 아이라움 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 ""서라벌중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 학교, 아파트, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(우이신설선
솔밭공원역)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층, 지상4층 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할
교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권 설정되어 있음.(임차보증금 금218,000,000원)
②기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12700 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 55-1 아이라움 2층202호

신 주소지: 서울특별시 강북구 삼양로159가길 8-1 (우이동)

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 24.69㎡ (약 7.47평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상4층 중 제2층 제202호

건축허가일: 2018년 07월 04일

사용승인일: 2019년 11월 15일

건폐율: 58.09%

용적률: 201.45%

승강기: 1대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 학교, 아파트, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 우이신설선 솔밭공원역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 현재 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 고도지구(28m 이하)

* 소로3류(폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 확인) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 246,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 12월 18일

* 확정일자: 2021년 01월 18일

* 배당신고일자: 2024년 02월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2025년 06월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12700)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 순위의 주택임차권(이호준, 218,000,000원)은 말소 대상입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사는 '인수조건변경확약서'를 통해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 취지를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 학교, 주택 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 유무

주변 지역은 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역으로, 특별히 인근에 혐오 시설이 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주거 거래 동향 (최근 2026년 6월 기준)

* 서울특별시 강북구 우이동 65-14 (HJ포레스트, 2023년 건축): 전용면적 53.7㎡, 2층, 2026년 6월 4일 376,000,000원에 직거래.

* 서울특별시 강북구 우이동 65-14 (HJ포레스트, 2023년 건축): 전용면적 53.7㎡, 3층, 2026년 6월 4일 378,000,000원에 직거래.

* 서울특별시 강북구 우이동 116-10 (우리팰리스타운, 2020년 건축): 전용면적 36.85㎡, 2층, 2026년 6월 5일 200,000,000원에 직거래.

5.2. 생활 편의 시설

단지 인근에 버스 정류장이 위치하며, 지하철 우이신설선 솔밭공원역 이용이 가능합니다. 주변에 학교(서라벌중학교)가 있으며, 근린생활시설 및 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

주택임차권이 등기되어 있으나, 임차인인 주택도시보증공사가 보증금 전액 배당을 받지 못하더라도 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 '인수조건변경확약서'를 제출했습니다. 이로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, "선순위임차권"이라는 문구는 권리관계 분석 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변에 학교와 주거 시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리 분석상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 판단되며, 이는 명도 부담을 줄여주는 긍정적인 요인입니다. HUG의 인수조건 변경 확약은 낙찰자의 권리 관계를 더욱 명확하게 해줍니다. 다만, "선순위임차권"이라는 문구는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 인수조건 변경 확약으로 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 낙찰 즉시 임차권 말소가 예상되어 명도 관련 리스크가 낮음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준으로 판단됨.

* 대중교통 접근성이 양호하며 주거 생활 환경이 비교적 안정적임.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 면적 및 연식 등을 고려했을 때, 최근 거래된 36.85㎡ 물건이 200,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 246,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 신축 연식과 HUG 관련 권리관계의 명확성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가 대비 90~95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 225,000,000원으로 산정합니다. (입찰 참여 시에는 최신 시세 변동 및 권리관계 재확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.