나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12708 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 소재 ""종암로"" 동측 인근,""종암사거리"" 동북측
인근에 위치하는 갤럭시하월곡 에이동 4층408호로서 주변은 학교,아파트단지,각종빌라,근린
생활시설,공원 등으로 형성되어 있고 각종 생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인
편임.

교통상황

본건은 종암로가 서측 인근에 소재, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 및 자동차
진출입은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 오피스텔(주거용오피스텔) 4층408호로서,
외 벽 : 석재 마감 등, 내 벽 : 벽지,본타일 마감 등,
바 닥 : 석재,강화마루 등, 창 호 : 하이샷시 및 이중창 등.

이용상태

본건은 업무시설(주거용오피스텔) 4층403호로서,
방2,거실,주방,욕실,현관 등,

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식주차시설 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 등고평탄한 세장형의 주거용오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 3면이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12708 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 4층403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 346,000,000원

토지면적: 10.85㎡ (약 3.28평)

건물면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2020년 사용승인 (2020-10-07)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 오피스텔

전유부: 방 2, 거실, 주방, 욕실, 현관

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 소재 "종암로" 동측 인근, "종암사거리" 동북측 인근에 위치합니다.

주변은 학교, 아파트 단지, 각종 빌라, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있어 생활 환경이 다양하게 갖추어진 편입니다.

2.2. 교통 상황

종암로가 서측 인근에 소재하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

자동차를 이용한 진출입 또한 원활한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 낙찰자는 소유권 이외의 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 264,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-01-12

확정일자: 2020-12-15

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다 (2026.02.26). 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 1,052,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 하월곡동은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 다양한 용도의 건물들이 분포하고 있습니다.

인근에 학교와 주거 단지가 있어 잠재적인 임대 수요가 존재합니다.

4.2. 생활 편의시설

주변에 근린생활시설, 공원 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설과의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

이용 상태: 업무시설(주거용 오피스텔)로, 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차시설 등이 설치되어 있습니다.

마감재: 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 석재 및 강화마루, 창호는 하이샷시 및 이중창 등으로 시공되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

"HUG 인수조건 변경" 사항은 계약 진행 시 반드시 상세 내용을 확인해야 합니다. 다만, 현재 권리분석상 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 준주거지역, 도로(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 제한사항은 신규 건축에 영향을 미칠 수 있으나, 본 건의 경우 기존 건물에 대한 사항입니다.

6.3. 기타

건물 준공연도가 2020년으로 비교적 최신이라 노후화 관련 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 유찰 가능성 및 시세 대비 저가 낙찰 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 주택도시보증공사의 확약으로 인해 임차권 관련 제반 사항이 정리된 것으로 보입니다.

총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 무잉수 조건

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

8.2. 신축 오피스텔

2020년 사용승인된 건물로, 현재 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세차익 기대

높은 채무총액 대비 감정가로 인해 시장가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

8.4. 지역 개발 가능성

성북구 지역의 지속적인 개발 및 정비 사업으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 해당 물건과 유사한 면적 및 조건을 가진 오피스텔의 시세는 약 330,000,000원에서 360,000,000원 사이로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 346,000,000원으로, 현재 시세 범위와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리상 인수 부담이 없고, 주택도시보증공사의 적극적인 협조(확약서 제출)로 인한 절차 간소화 가능성을 고려할 때, 시세 하한가(330,000,000원)에서 감정가(346,000,000원) 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 보수적인 접근으로 290,000,000원 ~ 325,000,000원 범위를 제시합니다. 이는 실제 현장 조사, 최근 실거래가 변동 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 추가로 고려하여 전략적으로 조정해야 할 필요가 있습니다.

10. 주변 시설 정보

10.1. 주변 환경

본건 주변으로는 학교, 아파트 단지, 빌라, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

별도의 지도 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.