나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12685 [1] 서울특별시 도봉구 창동 38 주공아파트 1702동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 전철1호선의 ""녹천역"" 동측 인근에 위치한 주공아파트 제1702동 제2층 제203호으로 주변은 전철역 주변의 아파트지대로 아파트,근린생활시설,학교등으로 제반 입지조건은 보통입니다

교통상황

본건 까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 전철역이 소재하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 편리한 편입니다

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 평스라브지붕의 15층 건 아파트중 2층 203호으로
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지바름 및 타일 마감 등
바닥: 타일 장판지등
창호 : 샷시 창호등

이용상태

본건은 1989년 7월31일자로 사용승인된 아파트로 주거용아파트로 이용되고 있습니다

설비내역

급,배수 위생 설비 등.난방설비,소화설비,주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트의 건부지입니다

인접 도로상태등

중로 인근의 8m 소로등으로 단지내 도로와 연결되어 차량 통행은 편리한 편입니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,소로3류(폭8m미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호구역<철도안전법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2025타경12685 (1)

소재지

서울특별시 도봉구 창동 38 주공아파트 1702동 2층203호

용도

아파트

감정가

350,000,000원

토지면적

25. 72㎡ (약 7.78평)

건물면적

36. 16㎡ (약 10.94평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

유동화 물건

감정평가 요약

본 건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 1호선 녹천역 동측 인근에 위치한 아파트로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 이루어진 일반적인 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 전철 1호선 "녹천역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통상황

단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 녹천역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조

철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 평스라브 지붕의 15층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 타일, 장판지 등이며, 창호는 샷시입니다.

이용상태

1989년 7월 31일 사용승인된 아파트로, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

설비내역

급배수, 위생, 난방, 소화 설비 및 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지 위에 건립된 아파트 건부지입니다.

인접 도로 상태

단지 내 도로와 중로(8m 소로 인근)가 연결되어 있어 차량 통행이 편리합니다.

토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함)입니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권 현황

등기부등본상 최근 소유권 이전 이력이 확인되며, 본 경매는 채권자의 신청에 의해 진행되고 있습니다.

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 03월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (권리금액: 336,000,000원)입니다.

기타 권리

말소기준권리보다 후순위인 KB국민카드 가압류(2024-08-07), 국민은행 가압류(2025-02-24), 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 임의경매개시결정(2025-06-11)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액

390,149,577원

인수되는 권리

등기부상 권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 본 물건에 대한 구체적인 지상권의 존재 및 내용은 확인되지 않았습니다. 이 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. (기타참고사항: 임대 관련 정보 미상)

1.3. 상권분석

주변 시세

본 건은 36.16㎡ (약 10.94평) 면적의 아파트입니다.

최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 동일 면적(36.16㎡)의 6층 물건이 350,000,000원에, 15층 물건이 310,000,000원에 거래되었습니다.

현재 본 건은 2층에 위치하고 있어, 15층보다는 높고 6층보다는 낮은 층임을 감안할 때, 대략 310,000,000원에서 350,000,000원 사이의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

최근 전월세 현황

* 36.16㎡ 면적:

* 2026년 6월 (6층): 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원

* 2026년 6월 (11층): 보증금 16,000,000원, 월세 0원 (전세 또는 월세 없는 계약으로 추정)

* 49.94㎡ 면적:

* 2026년 6월 (2층): 보증금 25,000,000원, 월세 0원 (전세 또는 월세 없는 계약으로 추정)

1.4. 생활정보

단지 정보

아파트명: 상계17단지 (주공17단지)

사용승인일: 1989년 7월 31일

총 세대수: 1,980세대

건축 동수: 11개동 (본 건은 1702동)

주차대수: 총 537대 (지상 12대, 지하 22대, 기타 503대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 녹천역 도보 거리, 다수의 버스 노선 운행

* 상업: 단지 주변 근린생활시설 이용 편리

* 교육: 주변에 학교 위치 (구체적 정보 미확인)

1.5. 잠재적 리스크

건축 연도

1989년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 규제

주변 지역에 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호구역, 폐기물매립시설설치제한지역 등 다양한 토지이용 규제가 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 건축행위에 영향을 줄 수 있습니다.

매각되지 않는 권리

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 본 물건에 대한 구체적인 지상권의 존재 여부 및 인수 조건은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 아파트로, 지하철 1호선 녹천역과 인접하여 뛰어난 교통 환경을 자랑합니다. 1989년에 준공된 비교적 노후된 아파트 단지이나, 주변에 아파트, 상가, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하로 소멸되어, 인수되는 권리나 임차인 관련 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

감정가는 350,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 동일 면적의 6층이 350,000,000원, 15층이 310,000,000원에 거래된 점을 미루어 볼 때, 본 건 2층의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성을 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 지역 역세권 아파트 투자 기회: 1호선 녹천역 도보 이용 가능한 서울 내 아파트 물건입니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리관계가 깔끔합니다.

* 시세 대비 합리적 가격 가능성: 감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 상회하므로, 전략적인 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 36.16㎡ (약 10.94평) 면적의 아파트입니다.

감정가는 350,000,000원입니다.

최근 실거래가 (2026년 6월 기준, 36.16㎡ 면적):

* 6층: 350,000,000원

* 15층: 310,000,000원

본 건은 2층에 위치하며, 15층보다는 높고 6층보다는 낮은 층입니다. 6층 거래가와 감정가가 일치하는 점을 고려할 때, 2층의 적정 가치는 6층 거래가와 15층 거래가 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

따라서, 본 건의 시세 및 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 산정합니다.

* 최소 희망 입찰가: 320,000,000원

* 적정 목표 입찰가: 330,000,000원 ~ 340,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 입찰 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부에 따라 추가적인 분석 및 가치 조정이 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과, 본 건 아파트 단지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.