나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12715 [1] 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 8층 802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장의 소재 및 지하철4호선 ""수유역"" 이 도보로 약 10여분의 거리에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하1층 / 지상9층 내 제8층 제802호로서,
(""집합건축물대장""상의 사용승인일은 2016.06.30.임

외부 : 석재붙임 마감 등.
내부 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 사다리형으로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서측으로 덕릉로24길 및 남서측으로 수유로12길의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서' 상에 도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일반상업지역(입안), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 대상 물건 실지 조사 시 소유자 및 거주자의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강북구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하하여, 실제와 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12715 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 8층 802호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

토지면적: 12.86㎡ (약 3.89평)

건물면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축년도: 2016년 6월 30일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동, "수유초등학교" 북동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 4호선 "수유역"이 도보 약 10분 거리에 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 건물은 북서측 덕릉로24길 및 남서측 수유로12길의 아스팔트 포장 도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105446 (갑9, 가압류, 2023-09-08)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 관련 등기 (보존, 이전 등)

* 주택임차권 (을7): 권리자 이윤진, 보증금 206,000,000원, 전입일자 2019-10-29, 확정일자 2019-09-26. 대항력이 있으며, 등기부등본상 말소사항은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 가압류 (갑9): 주택도시보증공사, 1,279,000,000원 (말소기준권리)

* 기타 압류 및 강제경매 등기 (모두 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이윤진

* 보증금: 206,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 등기부채권 총액: 1,485,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 지역은 서울특별시 강북구 수유동의 일반상업지역으로, 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 개발 계획: 본 물건은 수유·번동 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 상권 특성: 지하철 4호선 수유역과 인접하여 역세권의 이점을 가지며, 주변 상업 시설 발달로 유동인구 및 소비력을 확보할 수 있는 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 단지 주변으로 마트, 편의점, 다양한 종류의 식당 및 카페 등 일상생활에 필요한 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 의료 시설: 수유역 주변으로 종합병원 및 다수의 의원급 의료기관이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 수유초등학교가 인근에 위치하며, 강북구 내 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가를 이용하기 용이합니다.

* 교통: 지하철 4호선 수유역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 이윤진 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 206,000,000원 중 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 등기부등본상 주택임차권(을7)의 말소사항이 '인수'로 명확히 기재되어 있기 때문입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 부분과 상충되나, 등기상의 '인수' 표기를 최우선으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 본건의 임대사항은 미상으로, 내부 조사 시 소유자 및 거주자 부재로 인해 내부 구조 파악이 불가했다는 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 건축물 현황도 기반 정보: 내부 구조도는 집합건축물대장상의 현황도를 기준으로 작성되어 실제와 다를 수 있으므로, 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

* 높은 권리 총액: 등기부채권 총액이 14.85억원으로 매우 높아, 채무 부담이 크다는 점을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 비교적 신축(2016년 사용승인) 다세대주택으로, 수유역 접근성 및 주변 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 이윤진 씨의 보증금 206,000,000원 인수 가능성이 가장 큰 위험 요인이며, 이는 등기부등본에 명확히 기재되어 있어 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 또한, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점도 투자 가치 판단 시 고려해야 할 부분입니다.

* 따라서 본 건은 철저한 권리 분석과 함께, 임차인과의 협상 및 명도 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 강북구 수유동, 지하철 4호선 수유역 인근으로 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 지하철 4호선 수유역 접근성이 우수하며, 다양한 시내외 버스 노선으로 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변 상업지구 및 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 생활 인프라가 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 전용 면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 북한산그랑빌(69.57㎡, 2008년식): 2026년 6월 1일, 28,200만원 (평당 약 1,340만원)

* 동성하이츠빌라(74.69㎡, 1992년식): 2026년 6월 1일, 19,200만원 (평당 약 849만원)

* 주영하이츠빌라(73.23㎡, 1998년식): 2026년 6월 1일, 24,000만원 (평당 약 1,083만원)

* (참고: 제공된 JSON의 거래 연도(2026년)는 현재 시점을 기준으로 미래이므로, 실제 시장 가격과 차이가 있을 수 있습니다.)

* 본건 평당 감정가: 약 2,160만원/평 (223,000,000원 / 10.32평)

* 분석: 본건의 평당 감정가는 제시된 주변 시세 대비 상당히 높은 편입니다. 가장 큰 위험 요인인 대항력 있는 임차인 이윤진 씨의 보증금 206,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 현재 감정가로는 실질적인 투자 이익을 기대하기 어렵습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것을 가정하여 산출된 것이라 해도, 등기부등본의 '말소: 인수' 표기는 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 할 위험을 명확히 나타냅니다.

* 결론적으로, 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 206,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 주변 시세 평균(약 1,070만원/평)을 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 1.1억원 수준으로 추정됩니다. 이는 임차인 보증금보다 훨씬 낮은 금액으로, 현재로서는 투자 가치가 거의 없다고 판단됩니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받는다는 사실이 명확히 확인되고, '말소: 인수' 표기가 달리 해석될 여지가 있다면, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 시장 상황과 경쟁률을 고려하여 신중하게 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 '인수' 표기에 따른 위험을 최대한 반영한다면, 입찰을 보류하거나 매우 낮은 금액으로 입찰해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.