나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12669 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 1156 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 「성일중학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철역(1호선:제기역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층건 내 제3층 제302호로서
(사용승인일: 2001.12.17)
- 외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로2류(폭8m~10m)(2020-07-16)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에대한최종확인은관할교육청에확인이필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

귀 제시목록상 본건 대지권은 미정리된 상태로서 토지의 지분형태로 표시되었으나, 해당 대지권이 추후 적정하게 정리될 것을 전제로 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12669 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 1156

* 건물 용도: 다세대주택

* 토지면적: 423.60㎡ (약 128.15평)

* 건물 전용면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

* 감정가: 40,400만원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 신

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12669 (1)

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 1156

* 건물 용도: 다세대주택

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 423.60㎡ (약 128.15평)

* 토지지분: 25.691340000000004㎡ (약 7.77평)

* 건물 전용면적: 64.92㎡ (약 19.64평)

* 건물지분: 64.92㎡ (약 19.64평)

1.4. 감정가

* 감정가: 40,400만원

1.5. 경매 구분

* 경매 구분: 부동산임의경매

1.6. 매각 대상

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 채권자

* 채권자: 신

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 「성일중학교」 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 남측 인근에 지하철 1호선 제기역 및 간선·지선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부: 말소기준권리 을8 (2002-03-07, 한빛은행 근저당)

* 집합건물 등기부: 말소기준권리 을8 (2018-08-23, 국민은행 근저당)

3.2. 인수되는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 총 채권액: 375,936,314원

* 집합건물 등기부 총 채권액: 351,936,314원

* (다수의 권리가 말소 예정으로 등기되어 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

* 2026년 3월, 제기동 240번지 건영주택 (2021년 건축, 전용 59.99㎡) 50,000만원 거래 (약 2,750만원/평)

* 2026년 3월, 제기동 743번지 도현주택 (2022년 건축, 전용 54.68㎡) 59,000만원 거래 (약 3,570만원/평)

* 2026년 3월, 제기동 122-694번지 (2000년 건축, 전용 57.27㎡) 15,000만원 거래 (약 870만원/평) - *연식 및 주변 시세 대비 현저히 낮은 특이 거래 사례*

4.2. 주변 시세 동향

* 최근 준공된 신축 다세대주택의 경우, 전용면적 기준 평당 약 2,700만원에서 3,500만원 수준의 거래 사례가 있습니다.

* 본건은 2001년식 건물로 연식이 상대적으로 오래된 편이며, 실제 거래 시점의 시장 상황과 건물 상태에 따라 시세는 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호입니다.

* 사용승인일: 2001년 12월 17일

* 이용상태: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

* 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

* 본건은 공부상 대지권이 미정리된 상태로서 토지의 지분 형태로 표시되어 있습니다.

* 이는 소유권 행사 및 재산권 보장에 있어 잠재적인 문제로 작용할 수 있으며, 향후 대지권 정리를 위한 추가적인 비용과 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정평가는 대지권이 적정하게 정리될 것을 전제로 하였으므로, 실제 거래 시 정리 여부 및 절차 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타사항 (공부와의 차이)

* 공부와의 차이 항목에 '대지권 미정리'가 명시되어 있으며, 이는 위 '대지권 미등기' 리스크와 연관됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 제기동의 주거지역에 위치하며, 1호선 제기역 인근으로 교통이 편리하고 주변 생활 인프라 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 2001년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개의 구조로 이용 중입니다.

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 소유권 행사에 제한을 줄 수 있으며, 이를 해결하기 위한 시간과 비용이 수반될 수 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 대지권 정리 가능성 및 예상 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 40,400만원으로 책정되었으나, 위에서 언급된 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 제기역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 대지권 미등기 문제가 성공적으로 해결될 경우, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 40,400만원입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 리스크를 보유하고 있어, 입찰 시에는 현 시세와 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려한 보수적인 접근이 요구됩니다. 최근 주변의 신축 다세대주택은 평당 2,700만원에서 3,500만원 수준으로 거래되었으나, 본건은 연식이 오래되었고 대지권 미등기라는 문제를 안고 있어 이를 반영해야 합니다.

대지권 미등기 해소에 소요될 예상 비용과 시간, 그리고 추가적인 법률적 검토 등을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 법적 리스크 해소 가능성과 향후 시장 변동성을 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.