나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12691 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 630-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산감정 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 ""방학2동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
점포, 음식점, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 전철역과의 거리 등으로 보아 대중교통
사정은 양호함.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 주.상용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확
인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기
간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 2층(현황 3층) 건으로서
외벽: 석재, 몰탈위 페인트 및 외장 판넬 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감.

이용상태

1층 : 근린생활시설(음식점1, 점포1)
2층 : 근린생활시설(대수선 공사중),
지층 : 근린생활시설(대수선 공사중).

설비내역

급.배수시설, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본 건물은 공부상 2층 이나, 현황은 증축허가를 받아 공사중인 3층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12691 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 630-18

용도: 근린주택

감정가: 1,686,976,200원

토지면적: 181.30㎡ (약 54.84평)

건물면적: 287.52㎡ (약 87.00평) - 공부상 면적. 현황 3층 (증축 공사 중)

건물 제시외면적: 64.00㎡ (약 19.36평) - 포함 매각

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 포천농업협동조합

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함.

특수물건정보: 공동담보, 대항력 있는 임차인.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, "방학2동 주민센터" 남서측 인근입니다. 주변 지역은 점포, 음식점, 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 전철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 3. 토지 및 건물 현황

토지는 세장형의 평탄한 형상으로 주.상용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물(현황 3층)로, 1층은 근린생활시설(음식점1, 점포1), 2층은 근린생활시설(대수선 공사 중), 지층은 근린생활시설(대수선 공사 중)로 이용 중입니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 토지는 북동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약허가구역(지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정))으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2021년 2월 9일 접수된 포천농업협동조합의 근저당권(을3/을1)으로 파악됩니다. 이 권리를 기준으로 그보다 먼저 접수된 권리 외에는 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2018-10-30

확정일자: 2023-09-22

배당신고일자: 2025-08-07

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으므로, 배당받지 못할 경우 보증금 1,000만원이 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 안

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2023-11-24

확정일자: 2023-11-24

배당신고일자: 2025-07-17

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로, 배당 절차에 따라 처리될 것으로 보입니다.

1.3. 4. 인수 보증금

제시된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 1,000만원은 배당받지 못할 경우 인수될 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건이 위치한 방학동 일대는 점포, 음식점, 주거시설 등이 혼재하는 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 근린 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 2. 건물 이용 현황

현재 1층은 근린생활시설(음식점, 점포)로, 2층 및 지층은 근린생활시설(대수선 공사 중)로 이용되고 있어, 다용도 활용이 가능한 건물입니다.

1.4. 3. 개발 가능성

본 물건은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있습니다. 현재 조합설립을 위한 동의를 징구하는 단계에 있으며, 향후 지역 개발 및 재건축 등 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

"방학2동 주민센터" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 상업시설 및 주거 단지로 인해 생활 편의성은 확보된 편입니다.

1.5. 2. 교통

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 비교적 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 건물 현황 불일치 및 공사 상태

본 건물은 공부상 2층이나 현황 3층으로 증축 공사 중이며, 건축법상 사용 승인을 받지 않은 상태입니다. (감정평가서, 2026.5.12.자 사실조회서) 이는 준공 검사 및 사용 승인 과정에서 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있으며, 매수인의 책임으로 돌려질 가능성이 있습니다.

1.6. 2. 대항력 있는 임차인

박 임차인은 대항력이 있어, 배당금액에 따라 보증금 1,000만원을 인수해야 할 위험이 존재합니다.

1.6. 3. 소규모주택정비 관리지역의 불확실성

소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있으나, 아직 조합 설립 단계에 있어 사업 진행의 불확실성이 존재합니다. 조합 설립 여부, 향후 사업 진행 방향, 매수인의 지위 및 권리 의무 등에 대한 철저한 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 4. 토지이용계획상 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받으며, 특히 토지거래계약허가구역으로 지정된 점은 향후 매각 시 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 근린주택으로, 토지면적과 건물 연면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다. 주변 상업 및 주거 시설과의 조화, 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 말소기준권리에 따른 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 1,000만원 인수 가능성을 유의해야 합니다. 또한, 현재 진행 중인 건물 증축 공사 및 미사용 승인 상태, 그리고 소규모주택정비 관리지역으로서의 잠재적 개발 가능성 및 불확실성을 종합적으로 고려해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 도봉구 방학동 지역의 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 지정으로 향후 지역 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 배후 수요 확보 용이.

* 넓은 토지 및 건물 면적: 향후 재건축 또는 개발 사업 시 유리한 조건.

1.9. 예상 입찰가

주변 빌라/다세대 주택의 매매 시세(2026년 5월 기준)는 전용면적 51.29㎡에 29,900만원, 38.96㎡에 14,100만원, 47.01㎡에 15,000만원으로 파악됩니다. 그러나 본건은 근린주택으로 용도 및 규모가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가는 1,686,976,200원이며, 토지 면적 181.30㎡(약 54.84평) 기준 평당 감정가는 약 3,076만원 수준입니다. 이는 주변 지역 시세를 고려하여 적정한 수준으로 판단됩니다.

현재 건물은 증축 공사 중이며 사용 승인이 나지 않은 상태이고, 대항력 있는 임차인 박 에게 1,000만원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역으로서의 사업 진행 불확실성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 주변 시세 정보는 본건과 물건 유형이 다르므로, 감정가를 기준으로 보수적인 입찰가를 산정합니다. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 1,000만원을 제외하고, 감정가의 95% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 1,500,000,000원 ~ 1,700,000,000원 범위에서 결정할 수 있습니다.

신중한 검토 끝에, 본건의 잠재력과 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 다음의 예상 입찰가를 제시합니다.

제시하는 예상 입찰가: 1,600,000,000원 (감정가의 약 94.8%)

* 주변 시설 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 발견되지 않았습니다.

* 본 물건은 건축물대장상 2층 건물이나 현황 3층으로 증축 공사 중이며, 건축물대장상 기재된 사용 승인일은 1984년 12월 26일입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.