나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51573 [1] 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천일중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 ""암사역""이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(2015-10-15)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51573 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 330-1 신안아트빌 2층201호

건물명: 신안아트빌

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물

사용 승인일: 2016년 5월 25일

1.2. 면적 정보

전유 면적 (건물 면적): 29.51㎡ (약 8.93평)

토지 면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

토지 지분: 18.722㎡ (약 5.66평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 283,000,000원

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 8호선 "암사역"이 근거리에 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건 토지는 북서측 노폭 약 6미터, 북동측 노폭 약 4미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등의 도시계획 및 제한 사항이 있습니다. (조건부 부기지역으로 도시계획과 확인 요함)

3. 권리분석

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3.1. 현황

본 건은 서울동부지방법원 2025타경51573호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 주택도시보증공사에 의한 강제경매가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 7일 접수된 강동구(서울특별시)의 압류 (갑7) 입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(유정미)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 16일

확정일자: 2020년 6월 3일

대항력: 있음

3.4. 인수 권리

물건명세서 및 등기부등본 상 을구 8번 주택임차권(유정미)은 매각으로 소멸되지 않고, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 약 220,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

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4.1. 상권 특성

본건 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 인근에 상업 시설이 있어 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 편의시설 및 주변 환경

* 교육시설: 천일중학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 지하철 8호선 암사역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 조용한 편이며, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 8번 주택임차권(유정미)의 보증금 220,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 이를 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,760,000,000원으로 매우 높으며, 이는 향후 부동산 시장 변동에 따라 추가적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 등 도시계획 제한: 향후 재개발 등 도시계획 진행 시 영향이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

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본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 신안아트빌 내 다세대주택으로, 지하철 8호선 암사역 접근성이 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 8,300만원이나, 2억 2,000만원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 배당 결과에 따라 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 중요한 권리분석 사항입니다. 인수되는 보증금이 있다면 총 투자 비용이 상당히 증가하므로, 배당표 확인 및 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

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* 양호한 입지: 지하철 8호선 암사역 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 소형 다세대주택으로 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 내 위치: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 283,000,000원입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. 제시된 자료에 따르면, '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하도록 요구되었습니다. 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 공제한 금액으로 산출됩니다.

예상 입찰가: 63,000,000원 (283,000,000원 - 220,000,000원)

이 예상 입찰가는 인수 보증금 전액을 매수인이 부담한다고 가정했을 때, 투자 위험을 최소화하기 위한 보수적인 산정입니다. 실제 입찰 시에는 배당표, 최신 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.