나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51572 [1] 서울특별시 마포구 성산동 591-6 상암퍼스티지 더올림 오피스텔 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ""마포구청"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공공기관, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 도로변에 노선버스정류장 및 지하철6호선 마포구청역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제7층 제703호로서,
(사용승인일자:2018.11.14.)

외벽 : 복합판넬 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 용도는 오피스텔이나, 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 설정되어 있는 등 현황 주거용으로 탐문됨.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생급배수설비, 도시가스, 승강기, 주차장 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로3류(폭12m~15m)의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51572 (1)

2. 소재지 및 물건 현황

서울특별시 마포구 성산동 591-6 상암퍼스티지 더올림 오피스텔 7층703호

3. 건물 및 토지 정보

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 탐문됨)

* 사용승인일자: 2018년 11월 14일

* 건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제7층 제703호

* 토지면적: 4.25㎡ (약 1.29평)

* 토지지분: 4.245㎡ (약 1.28평)

* 건물면적: 17.30㎡ (약 5.23평)

* 건물지분: 17.3㎡ (약 5.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정가: 166,000,000원

4. 입지조건

* 위치: 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공공기관, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업업무지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 유통상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있습니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10.~2029.9.9. - 지목 "도로" 한정)에 해당됩니다.

5. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

* 총 등기부채권액: 433,427,976원

* 말소기준권리: 2023년 4월 7일자 테크메이트코리아대부의 가압류 (등기부 갑5) 입니다.

* 소멸예상 권리: 본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 토지거래허가구역 지정은 물건 자체와 무관하게 토지 지목에 한정된 제한입니다.)

* 인수예상 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권은 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 박지선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-27, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 전입 일자가 근래이며 특이사항으로 주의가 필요합니다.)

* 주택도시보증공사(송지윤): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-05, 확정일자 2018-12-06, 배당신고일자 2024-01-19, 대항력 없음. (HUG 측에서 보증금 전액 변제 시 임차권 등기 말소 확약서를 제출하였으며, 보증금은 배당으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 특이사항: 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있습니다. HUG의 경우, 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서가 제출되었습니다.

6. 상권분석

* 주변 환경: 마포구청 등 공공기관이 인접해 있어 행정 업무 이용이 편리하며, 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통: 지하철 6호선 마포구청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 인근 시세:

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(17.14㎡)의 오피스텔 거래 사례가 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 15,200만원 (6층)

* 2025년 12월: 14,800만원 (6층)

* 2026년 4월: 15,600만원 (7층)

본건 건물 면적(17.30㎡) 및 7층이라는 점을 고려할 때, 최근 7층 거래 사례인 15,600만원이 주요 참고 시세가 될 수 있습니다.

7. 생활정보

* 편의시설: 마포구청을 중심으로 한 행정 편의시설과 주변 상업지역의 다양한 근린생활시설을 이용하기 편리합니다.

* 교통: 마포구청역(6호선)을 통해 광화문, 여의도, 강남 등 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔 용도이나 현황 주거용으로 이용되고 있어 1인 가구의 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 상대보호구역이 인근에 있어 교육 환경 관련 이슈도 확인 가능합니다.

8. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건이 위치한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 지목이 '도로'인 토지에 한정된 것으로, 해당 오피스텔 건물의 거래에는 직접적인 제약이 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 향후 거래 시 관련 규정을 숙지해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG로부터 보증금 전액 변제를 통해 소멸될 권리로 예상되나, '인수조건 변경'이라는 문구는 낙찰 후 HUG와의 추가적인 협의 또는 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. 제출된 확약서 내용을 종합하면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 주거용 오피스텔: 공부상 용도는 오피스텔이나, 실제 주거용으로 이용 중이므로 추후 전입신고 및 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 임차인 박지선: 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자 2025년 2월 27일로 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

9. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 마포구청역 역세권에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특이사항 없이 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. HUG의 보증금 관련 문제는 배당을 통해 해결될 것으로 보이며, 제출된 확약서로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 및 임대 수익 목적 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

10. 투자 포인트

* 역세권 입지: 마포구청역(6호선) 접근성이 뛰어나 직주근접성이 우수합니다.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 내부 상태 및 관리 양호 예상됩니다.

* 가격 경쟁력: 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능한 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 수요: 마포구청 등 주변 공공기관 및 업무지구 종사자의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

11. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (7층, 17.14㎡ 기준): 156,000,000원 (2026년 4월)

* 인수 보증금: 0원 (박지선), HUG 보증금 170,000,000원은 배당으로 소멸 예상.

* 분석: 본건은 실거래가 15,600만원의 7층 사례와 유사한 조건입니다. 감정가는 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 시세 하단~중간값으로 접근하는 것이 합리적이며, 150,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.