나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51551 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 472-6 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새봄 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '지하철 6호선 구산역' 북서측 인근에 위치하며, 본건의 주위환경은 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 석재 붙임
창호 : PVC 창호 등으로 마감하였음.

이용상태

다세대주택(방1, 거실1, 주방및식당1, 욕실겸화장실1)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 주거용(공동주택) 건부지로 이용중이며, 세장형 평지임.

인접 도로상태등

본건의 북서측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 건물 내부는 확인하지 못하였으며, 이용상황 및 내부 구조는 현황 도면 및 외부 관찰 등에 근거하여 기재하였으니 경매 진행 및 참여 시 유의하시기 바람.

- 본건은 일부를 무단 증축(패널/새시, 면적 10㎡)하여 2015.08.27 위반건축물로 등재되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 472-6, 4층 403호에 위치한 다세대주택으로, 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 191,000,000원이며, 토지면적 18.52㎡(약 5.61평), 건물면적 29.86㎡(약 9.06평)입니다.

1.2. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51551 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 472-6 4층403호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (본건 강제경매 신청 채권자는 이동규로 추정됨)

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.52㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.52㎡ (약 5.61평)

건물면적: 29.86㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.86㎡ (약 9.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 191,000,000원

최초 감정일: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 지하철 6호선 구산역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대입니다. 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건의 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 김두성(2022-06-29), 김경상(2023-03-29), 김두성(2024-01-03)

* 근저당권: 송지민 (28,000,000원, 2024-12-18) - 말소기준권리

* 강제경매: 이동규 (188,000,000원, 2025-06-11) - 본 경매 개시 채권자

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이동규 (이 )

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-12-03

* 확정일자: 2022-06-15

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

임차인 이동규(이 )는 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 2015년 12월 3일입니다. 본건 강제경매는 해당 임차인 이동규가 188,000,000원을 채권으로 신청한 것으로 확인됩니다. 등기부상 말소기준권리는 송지민의 근저당권(28,000,000원)이며, 매각으로 소멸될 예정입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이라는 점에서 세심한 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (존재 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 연식 및 면적

인근 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 갈현동 481-19 (현대빌리지, 1994년식): 전용면적 46.47㎡, 235,000,000원 (2026년 5월)

* 갈현동 275-154 (1986년식): 전용면적 49.97㎡, 190,000,000원 (2026년 5월)

* 갈현동 507-2 (창성빌라, 2001년식): 전용면적 71.91㎡, 330,000,000원 (2026년 5월)

4.2. 주변 매매 시세

주변 다세대주택의 최근 실거래가를 기준으로, 전용면적 10평 내외의 경우 평당 약 1,260만원에서 1,660만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건 물건의 건물면적은 9.06평으로, 유사 면적 거래 사례를 적용할 시 약 1억 2천만원에서 1억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

4.3. 시세 분석

본건의 감정가는 191,000,000원으로, 주변 유사 면적의 시세 추정가(약 1억 2천만원~1억 5천만원) 대비 높은 편입니다. 그러나 감정가 산정 시점과 현재 시점 간의 시장 변동, 또는 본건만의 특수 요인(입지, 층수 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금이 188,000,000원으로 감정가와 유사하며, 위반건축물 등재 이력도 있어 시세 적용 시 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제403호이며, 외벽은 석재 붙임, 창호는 PVC 창호 등으로 마감되었습니다. 내부 이용상태는 다세대주택(방1, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

전기설비, 위생급배수설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 구비되어 있으며, 관리상태는 양호한 것으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련 리스크

임차인 이동규(이 )는 대항력(2015-12-03 전입)을 보유하고 있으며, 보증금 188,000,000원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력이 있는 임차인이므로, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 가장 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 위반건축물 관련 리스크

본건은 2015년 8월 27일 일부(패널/새시, 면적 10㎡) 무단 증축하여 위반건축물로 등재된 이력이 있습니다. 이는 향후 건물 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있는 중대한 하자입니다.

6.3. 기타 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문 및 점유자 부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태 및 구조에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구산역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금과 위반건축물 등재 이력이 중대한 리스크로 작용합니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰가의 실질적 부담액을 결정하는 핵심 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반될 수 있는 정보 사이의 명확한 법적 판단 및 확인이 필수적입니다. 위반건축물 문제 또한 법적, 재산적 부담을 야기할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 경우, 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 이는 법원 집행 절차 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 소형 면적이라 1인 가구 또는 소형 투자용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 향후 위반건축물 문제 해결 및 임차인 문제가 원만히 해결될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 191,000,000원이며, 주변 시세 추정가는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다. 채권자의 채권액은 188,000,000원입니다.

가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 188,000,000원의 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는다고 가정합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물, 감정가와 시세 간의 괴리 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가보다는 낮고, 시장 예상가보다는 높으며, 채권액을 고려한 범위입니다. 최종 입찰가는 권리관계의 명확한 확인 및 현장 조사를 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.